Na een scheiding blijft vaak één van de partijen wonen in het ‘oude’ huis. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de financiële situatie. De hypotheekverstrekker, vaak de bank, moet iemand uit hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaan. Voor een bank gaat het dan vrijwel altijd om een nieuwe hypotheek die opnieuw wordt getoetst.

Na een scheiding begint dus eigenlijk het hele hypotheekproces opnieuw. Men zal gaan kijken naar de waarde van het huis, het eigen vermogen (na scheiding), het inkomen en vooral naar de vaste lasten. Deze lasten stijgen namelijk vrijwel altijd na een scheiding. Nieuwe regels zorgen ervoor dat er minder geleend kan worden dan voorheen. Aflossingsvrije hypotheken zijn sowieso verleden tijd en het overgenomen hypotheekdeel (van de expartner) moet annuïtair worden afgelost. Velen komen er zo gaandeweg achter dat het ‘oude’ huis onbetaalbaar is geworden om alleen te betalen. Het huis moet dan verkocht worden. In deze tijd is dat lang niet altijd een financiële aderlating maar het blijft een gedwongen verkoop.

Uitkopen of blijven wonen

Of iemand in het oude huis kan blijven wonen of beide partners moeten verhuizen hangt van veel factoren af. En is bovendien niet alleen een financiële kwestie.

  1. Kinderen in het spel? Dan is het vaak de voorkeur dat een van de twee blijft wonen in het oude huis. Zo houden de kinderen hun vertrouwde plek en kunnen ze naar hun eigen school blijven.
  2. Waarde van het huis. Bij overwaarde is een verkoop natuurlijk makkelijker dan bij onderwaarde. Tijdens de crisis werd er minder vaak gescheiden. Een logisch gevolg van de weinig financiële slagkracht. Nu huizenprijzen weer stijgen, stijgt ook het aantal scheidingen. Een huis is immers makkelijker te verkopen, zonder financiële aderlating.
  3. Bij uitkoop moet de partij die blijft wonen in het huis de lasten alleen kunnen betalen. Dit lijkt vaak makkelijker dan het is. Banken hanteren daarom vrij strenge criteria bij het oversluiten van de hypotheek.

Scheidingsregeling

De boedelscheiding of de verkoop van het huis kunnen enige tijd in beslag nemen. Hiervoor heeft de Belastingdienst een speciale regeling. Betaalt u mee aan de hypotheekrente, terwijl uw ex-partner in het huis blijft wonen? Dan heeft u voor de door u verschuldigde rente nog 2 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Ook moet u het eigenwoningforfait voor uw deel aangeven. Dit kunt u echter meteen aftrekken als persoonsgebonden aftrek.

Deze scheidingsregeling geeft u en uw ex-partner wat ademruimte om uw financiën aan te passen aan uw nieuwe situatie. Zo kunt u het huis verkopen op een gunstiger moment, of kunt u kijken wie de ander kan en wil uitkopen. Als u dit niet binnen 2 jaar geregeld krijgt, dan krijgt u te maken met de fictieve overwaarde of onderwaarde voor uw deel van de woning.

Willen jullie beide  in het huis blijven wonen? Dan lijkt vaak de weg naar de rechter de enige optie. Het is dan aan te raden eerst met mediators te gaan praten, indien dit nog niet gebeurd is. Uiteraard zijn specialisten op dit gebied. De advocaten van Van der Loeff kunnen helpen bij scheiding om allebei weer snel het leven op de rails te krijgen. Of download het Ebook Scheiden & Wonen.

Verhuizers rapporteren groei. De aantrekkende woningmarkt, zeg maar gerust gekte, pakt positief uit voor verhuisbedrijven. De branche doet het goed. Maar eerlijk is eerlijk, ze heeft dan ook diepe dalen gekend de afgelopen jaren.

Het aantal verhuizing stijgt flink. Erkende Verhuizers, de Nederlandse branchevereniging, bracht data naarbuiten over de afgelopen jaren. In totaal voerden de bijna 250 aangesloten bedrijven vorig jaar ruim 35.000 verhuizingen uit. Ter vergelijking: in 2013 waren dit er 27.000. Let wel, dit gaat dus alleen met verhuizingen via Erkende Verhuizers. Natuurlijk zijn er ook nog veel bedrijven zonder dit predicaat en bovendien kiezen velen ervoor de verhuizing zelf te regelen. Bijvoorbeeld door met vrienden en een busje huren de verhuizing uit te voeren.

Amsterdam

Amsterdam doet het goed. Waar de woningmarkt in heel Nederland aantrekt, is het in de hoofdstad pure gekte. Overbieden lijkt de standaard te zijn geworden en in sommige stukken betaal je al 8.000 euro per vierkante meter. En met een beetje pech zit er dan nog geen keuken in…

Volgens het onderzoek Woon Amsterdam 2015 zullen dit jaar 10.800 Amsterdamse woningen worden verkocht, een record. En dat merken ze bij de Amsterdamse verhuisbedrijven: de telefoon rinkelt voortdurend. De verhuizers van Wiggelaar lopen de balie plat; terug van een opdracht, klaar voor een volgende klus. Ook firma P.M. de Wit (‘Ruim 90 jaar ervaring’) moest alle zeilen bijzetten tijdens de crisis, zegt eigenaar Jan de Wit (57). ‘In 2012 hadden we het écht lastig. We konden overuren niet betalen en overwogen serieus personeel te ontslaan.’

Volgens de Organisatie voor Erkende Verhuizers kwam het water veel verhuisbedrijven tijdens de crisis tot aan de lippen. ‘Toch hadden we zelfs in de donkerste dagen van de crisis jaarlijks slechts één of twee faillissementen. Dat valt relatief mee, maar het wil niet zeggen dat er geen problemen waren,’ zegt voorzitter Martin Hobbel.  ‘Eigenaren die stiekem al droomden van verkoop van hun bedrijf en een mooi pensioen, moesten na de instorting van de verhuismarkt hun eigen portemonnee trekken om het hoofd boven water te houden.’

Startups

Dat de verhuismarkt weer floreert, blijkt wel uit de hoeveelheid startups die zich melden om deze markt nog verder op te schudden. In Duitsland maken partijen als Movinga aardig wat reuring en dichterbij huis vinden we Emoov. De startups lijken vooral in te zetten op overcapaciteit om op die manier goedkopere verhuizingen te kunnen aanbieden.

De huizenprijzen stijgen de afgelopen maanden erg hard. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met zo’n 4,6% gestegen. Dat is de grootste stijging in 9 jaar. Zelfs net voor het losbarsten van de crisis in het derde kwartaal van 2008 stegen de huizenprijzen niet zo hard.

Lage hypotheekrente

Deze ontwikkeling heeft natuurlijk alles te maken met de lage hypotheekrente. Een hypothecaire lening met een rentevaste periode van 10 jaar heeft bij veel geldverstrekkers nu een rente van minder dan 2%. En dat is vóór hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat kopen veel en veel goedkoper is dan huren. De mensen die kunnen kopen – dat wil zeggen: die dus eigen geld hebben en/of een vast inkomen zodat ze hypotheek kunnen krijgen –  zien we dus nu in grote getale de huizenmarkt opkomen.

Zodoende is de daling in de hypotheekrente een grote aanjager geweest in het breken van de malaise op de huizenmarkt. Waar veel mensen zo sinds de crisis niet durfden te kopen, trok de lage hypotheekrente ze uiteindelijk toch over de streep.

Meer verhuizingen

En dat bracht en brengt vervolgens een sneeuwbaleffect teweeg. Want iemand die een nieuw huis koopt, zet zijn oude huis in de verkoop. En dat biedt ruimte voor de verhuiswensen van een andere koper. Verhuiswensen die sinds de crisis bijvoorbeeld al jaren in de ijskast zaten.

In het kielzog van deze opkrabbelende huizenmarkt doen de verhuisbedrijven het dan ook goed. Niet alleen wordt er meer verhuisd, maar ook is er weer geld om het verhuizen uit te besteden. En dat sijpelt door naar aanverwante businesses. Zodoende heeft een stijgende huizenmarkt groot effect op de staat van de economie in het algemeen.

Prognoses

Onder invloed van het ruime monetaire beleid is de verwachting dat de lage rentes nog wel even zullen aanblijven. Wel schuilt hierin uiteindelijk het gevaar. Ooit zullen de rentes weer gaan stijgen en dat zal (negatieve) invloed hebben op de prijs. Dit hoeft niet per se een probleem te zijn, zolang je aan de rente- en aflosverplichting kunt voldoen. Wel kan het moeilijker worden om te verhuizen, omdat er nog schuld op je huis rust en je een verlies niet kunt veroorloven. Een groot verschil met 2008 is echter dat er nu enkel hypotheken worden afgesloten waarbij wordt afgelost. Stel dat de rente over 5 jaar weer flink hoger staat, heb je in ieder geval al een deel afgelost. De huizenprijzen moeten daardoor veel meer zakken (dan in 2008), wil je onderwater staan.

Mocht je een rentestijging vrezen, dan is het verstandig om de rentevaste periode te verlengen. Overweeg dan bijvoorbeeld om hypotheek met een rentevaste periode van 20 of 30 jaar te nemen.

Ben je al jaren aan het denken aan een nieuw huis? Dan zou dit het goede moment zijn met de huidige lage hypotheekrente. De woningmarkt is ook aantrekkend. Een belangrijk detail is wel dat je eerst je huis moet verkopen. Dit is lastig maar zeker niet onmogelijk. Die doe je het liefst erg snel en voor een mooi prijs. Je zou natuurlijk een korte reclame in de rust van de Champions League wedstrijd plaatsen, maar dit wordt dan wel een erg dure grap en dan heb je niet zoveel profijt van het verkopen van je huis. Er zijn misschien wel meer waanideeën langsgekomen in je hoofd, maar deze kun je vaak niet uitvoeren. Daarom zijn hier een aantal tips om je huis sneller, maar op een goede manier te kunnen verkopen.

De juiste prijs

Een goede marketeer weet dat wanneer hij te veel geld voor zijn product vraagt dat het dan misloopt. Daarom moet je weten wat je woning nou echt waard is. Het beste kun je dit laten oordelen door een makelaar. Deze heeft er toch meer verstand van. Bovendien doen makelaars regelmatig woningtaxaties. Het is dus erg slim om ongeveer drie makelaars uit te nodigen voor een gesprek. Zij denken dan dat ze je woning mogelijk kunnen verkopen. Zij zullen alle drie een schatting van de waarde geven en het gemiddelde van deze drie is vrij precies de waarde van je woning. Het is een makkelijke truc om de waarde te bepalen.

De juiste vraagprijs

Op je huis kun je goed onderhandelen en dit is ook meestal het geval. Enkele jaren geleden was het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs ongeveer twaalf procent. We hebben dit in Nederland gereduceerd tot een verschil van maar acht procent. Dit is niet overal in Nederland hetzelfde. Zo zie je in Amsterdam steeds vaker dat er meer dan de vraagprijs wordt geboden. Zo werd bij maar liefst 37 procent van de huizen die verkocht werden meer betaald dan de vraagprijs. Een handige manier om de juiste vraagprijs te bepalen is door in de schoenen van de klant te gaan staan. Zou je dan interesse tonen in je eigen huis met de vraagprijs die je hebt vastgesteld? Daarnaast is het belangrijk om in de juiste prijscategorie te zitten. Dit is dan bedoeld op de marketingsites. Zo zullen ze een woning net onder drie ton sneller vinden dan een woning die iets meer kost dan drie ton.

Fraaie en neutrale woning

Het is natuurlijk vanzelfsprekend dat jij je eigen huis erg mooi vind. Je hebt je hele inrichting precies aangepast naar jou smaak. Denk maar een mooi berenvel op de grond, of de felgroene muren die je zo leuk vindt. De kans dat de potentiële kopers dezelfde smaak als jij hebben is erg klein. Het is daarom erg belangrijk om je woning zo neutraal mogelijk te maken. Je kunt gemakkelijk inspiratie opdoen bij woningzaken. Deze willen namelijk ook zoveel mogelijk mensen aantrekken. Kijk maar naar winkels als de IKEA. Hun inrichting is zo gemaakt dat zoveel mogelijk mensen de Ivar kast of een bankstel willen kopen. Lukt het je nog steeds niet, dan kun je als laatste handgreep nog een woningstyliste inschakelen.

Flexibele makelaar

Je ziet ze steeds minder maar ze bestaan nog wel. Makelaars die alleen bezichtigingen doen op dinsdag- en vrijdagochtend. Zou je dan een potentiële kopers hebben die je huis willen bekijken op een maandag, dan kan dat niet. En dit is iets wat je natuurlijk niet wil. Je moet makelaars hebben die op elk moment van de week een bezichtiging doen, zelfs in het weekend. Dit vergroot je verkoopkansen enorm. Daarnaast moet de makelaar ook flexibel zijn in de verkoopkunsten. Hij moet natuurlijk je woning goed kunnen verkopen, maar hoe moet ook goede foto’s kunnen maken, een goed persoonlijk verhaal hebben een een aantrekkelijke verkooptekst kunnen schrijven. Deze kwaliteiten verschillen heel erg, maar je wilt wel een makelaar hebben die ze allemaal beheerst. Je mag dan ook erg kritisch zijn tegenover je makelaar. Je betaalt hem of haar er namelijk veel geld voor. Er zijn gelukkig genoeg makelaars die deze kwaliteiten hebben.

Goed Funda-profiel

Vroeger kon je voor iets meer dan honderd euro je huis klasseren als een ‘tophuis’ op Funda. Dan stond je gelijk bovenaan de zoekresultaten. Deze service is tegenwoordig niet meer beschikbaar. Nu worden de zoekresultaten op een eerlijke manier en op basis van relevantie getoond. De advertenties worden dan op drie criteria beoordeeld. Is de advertentie volledig, heeft het huis en de advertentie een goede kwaliteit en is de advertentie betrouwbaar. Het is dus belangrijk om zoveel mogelijk informatie op Funda te zetten. De kwaliteit beoordelen ze bijvoorbeeld op de video’s. Echte video’s zijn beter dan een video wat gewoon een slideshow is van foto’s. Het is ook belangrijk om je advertentie up-to-date te houden. Zeker wanneer de foto’s die je hebt gemaakt van de winter afkomstig zijn. Een tuin met kale planten, een echte dode bedoeling, is minder aantrekkelijk voor klanten dan wanneer diezelfde tuin volledig in de bloei staat. Ook aanpassingen in het binnenhuis zijn het waard om een foto van te maken en online te plaatsen. Daarnaast is het handig als je speciale toevoegingen bij je Funda-profiel hebt. Zo is een 360o video of foto of een goede plattegrond erg goed voor je pagina. Funda waardeert dit en jouw pagina zal volgens Funda twee keer zo lang bekeken worden. Dit is natuurlijk goed voor de verkoop van je woning. Naast Funda zijn er natuurlijk ook ander sites die je helpen om je huis te verkopen, zoals directhuisverkopen.com, maar daar geldt hetzelfde voor als Funda.

Social media

Vaak kiezen mensen ervoor om hun woning op social media te zetten. Dit kost niks en is dus gratis reclame voor je huis. Het heeft dus een goede pluspunten. Er kleeft echt ook wel een nadeel in, want je levert heel veel van je privacy in. Zo weet iedereen gelijk waar jij als gebruiker woont. Je naam en het adres van je woning zijn namelijk gekoppeld. Als je erg op je privacy staat is het dus zeker geen slim idee om je huis op social media te zetten.

Het is natuurlijk heerlijk om een lekker koel huis te hebben tijdens de warme zomerdagen, maar net zo lekker is het om er in de winter warmpjes bij te zitten. Deze laatste is tegenwoordig erg goed mogelijk. Het gebruik van een airconditioning, geloof het of niet, zorgt voor een lage luchtvochtigheid en dus minder benauwdheid in huis. Maar uiteraard ook de verwarming doet goed zijn werk. Vaak is het ook voordelig of verstandig om jezelf aan te sluiten bij de lokale energiebron. Deze machine levert stadsverwarming in huis voor een groot deel van de buurt. Wat dit precies is en wat hier zoal bij komt kijken, dat lees je hieronder.

Wat is het?

Onderzoek van het CBS heeft aangetoond dat ongeveer een half miljoen Nederlanders aangesloten zijn bij een lokale stadsverwarming. Maar wat houdt dit nu precies in? Stadsverwarming in huis betekent simpelweg dat een aantal huizen of huizenblokken aangesloten zijn aan een generator van stroom in de buurt. Dit noemt men dan stads- of blokverwarming. Het principe is simpel: zo veel mogelijk mensen aansluiten bij een en dezelfde energieleverancier. Deze leverancier is eigenlijk gewoon de gemeente, die in het beheer is van de stroombron en deze ook onderhoudt. Het voordeel van deze optie is dat je geen eigen CV-ketel hebt, en dus ook geen problemen hiermee kan ondervinden. Daarnaast gebruik je geen gas om het water op te warmen, omdat je warm water ontvangt van de bron die het water vervoert via leidingen. Deze warmte ontstaat wanneer men de restwarmte van nabije elektriciteitscentrales benut. Blokverwarming werkt volgens hetzelfde principe. Het enige verschil hierbij, is dat je nu niet als particulier jouw eigen stroombron hebt, maar een gezamenlijke generator deelt met een aantal andere huizen of complexen. Meer informatie hierover is te vinden op Kin Installatietechniek.

Overstappen mogelijk?

Het antwoord op de vraag of overstappen op een andere energieleverancier mogelijk is, is nee. Dit komt omdat je aan bent gesloten op een apart netwerk van warmte. De netwerken zijn dus niet onderling met elkaar verbonden, zoals wel het geval is bij elektriciteit en gas. Bij stadsverwarming in huis, dus met betrekking tot het vervoeren van water, is er vaak maar 1 lokale energiebron om deze vloeistof op te wekken en te transporteren. Dit is dan ook doorgaans maar 1 leverancier. Volgens de Warmtewet, die men opstelde in 2014, zijn de klanten van dit netwerk gelukkig verzekerd tegen hoge tarieven. Dit geldt wel alleen voor huishoudens die maximaal 100 kilowatt gebruiken. Doorgaans is dit 35 kilowatt voor een standaard gezin.

Kosten

Het is vaak lastig om de kosten nauwkeurig op een rijtje te zetten, omdat de waardes per huis erg veel verschillen van dag tot dag. Daarom heeft men de prijs van de aansluiting op stadsverwarming in huis gelijk gesteld aan de prijs van gas. Dit houdt dus in dat je niet meer had betaald dan wanneer je aan was gesloten op een gasnetwerk. Men spreekt hier dan van het “Niet meer dan anders-principe”. Om deze kosten dan te berekenen, is elke woning voorzien van een warmtemeter. Deze houdt bij hoeveel Gigajoule zij verbruiken. Als een gezin bijvoorbeeld 35 Gigajoule per jaar verbruikt, betaalt het 1069 euro.

Voor 1/5e van de mensen met een hypotheek zou het lonen om hun hypotheek over te sluiten, zo weet het Financieele Dagblad te melden. Vanwege de huidige lage rente kan dit gemakkelijk honderden euro’s per jaar opleveren.

Het voordeel bedraagt gemiddeld zo’n EUR 1300 per jaar, zo meldt de krant. Op basis van de 700.000 Nederlanders met een eigen huis en een hypotheek voor wie zo’n besparing aan de orde kan zijn, zou dat een totale besparing van zo’n EUR 900 miljoen zijn.

Voor veel huiseigenaren is het logisch dat er een (nieuwe) hypotheek moet worden afgesloten wanneer er verhuisd wordt. Dit is bij zo’n verhuizing feitelijk onvermijdelijk en het is dan ook niet zozeer een besparing. Het afsluiten van de hypotheek is dan gewoon wéér een kostenpost, naast veel andere kosten die het verhuizen met zich meebrengt. Echter, wanneer geen verhuizing aan de orde is en wanneer u gewoon in uw eigen huis blijft wonen, kan het afsluiten van een nieuwe, andere hypotheek (“oversluiten”) in sommige gevallen u juist veel geld opleveren en is het dus alles behalve een additionele kostenpost. Zeker wanneer u uw hypotheek lang geleden heeft afgesloten, in een tijd dat de hypotheekrente nog hoog was, betekent het nu oversluiten van een hypotheek bijna zeker een fikse besparing.

Voordeel blijft liggen

Veel mensen zijn hier echter niet van op de hoogte. De klant wordt er niet zelden niet op gewezen, omdat het voor de hypotheekadviseur een tijdrovende klus is om uit te zoeken wat de besparing precies zou kunnen zijn. Het hangt namelijk af van factoren zoals het verschil tussen de huidige rente en de rente op het moment van het afsluiten van de hypotheek, de resterende looptijd van de hypotheek, de waarde van het huis en eventuele boeteclausules die van toepassing zijn bij de huidige hypotheekverstrekker. En om dat precies uit te zoeken en in kaart te brengen, kost tijd.

Zelf uitzoeken

Voor een ieder die constateert dat de huidige hypotheekrente aanzienlijk lager is dan de rente die hij nu betaalt, loont het dus om zelf actie te ondernemen om uit te zoeken om er voor hun ook financieel voordeel te behalen valt. Op internet staan een aantal tools, waar vrij eenvoudig een ruwe inschatting gemaakt kan worden van de eventuele besparing die het oversluiten van de hypotheek oplevert. Kijk bijvoorbeeld eens hier.

 

Een hypotheek vergelijken is belangrijk alvorens u op zoek gaat naar een geschikte hypotheek die bij u en bij uw woning past. Er zijn verschillende dingen waar u rekening mee dient te houden bij het vergelijken van een hypotheek. Lees hier alles over hypotheek vergelijken.

Bij het vergelijken van een hypotheek dient men naast de prijs ook de voorwaarden tegen elkaar af te wegen. De hoogte van de hypotheekrente is uiteraard een belangrijk onderdeel bij het vergelijken van hypotheken. Echter, met voorwaarden als verhuiscondities en vervroegd aflossen dient eveneens rekening te worden gehouden.

Hypotheek vergelijken op basis van de prijs

Om hypotheken met elkaar te kunnen vergelijken dient men de prijs van de afzonderlijke hypotheken te berekenen. Om tot een juiste hypotheekberekening te kunnen komen, dienen uitgangspunten als looptijd en hoogte van de hypotheek uiteraard gelijk te zijn.

Bij het vergelijken van hypotheken op de prijs, zijn de belangrijkste factoren die de prijs beïnvloeden:

  • hypotheekrente
  • mogelijkheid tot verkrijgen van belastingteruggave
  • de hoogte en looptijd van de hypotheek
  • de rentevaste periode

wil je jouw maximale hypotheek berekenen? Dat kan makkelijk op de website van ING.

Hypotheekrente

Via internet kan men gemakkelijk overzichten vinden van de hypotheekrentes van de verschillende hypotheekaanbieders. Let er daarbij op dat het overzicht actueel, betrouwbaar en onafhankelijk is. Er bestaan een aantal vormen van hypotheekrente:

  1. De nominale rente. Dit is de rente die op de hypotheekofferte staat vermeld. Wanneer het totale bedrag van de hypotheek wordt vermenigvuldigd met de nominale rente, krijgt men het bedrag aan te betalen rente op jaarbasis.
  2. Offerterente. De rente die wordt vermeld in de offerte. Deze rente betaalt u bij het aangaan van de hypotheek.
  3. Venstertarief. Dit wordt ook wel het dagtarief genoemd, en bepaalt goeddeels de hoogte van een nieuwe rentevaste periode.
  4. JKP, ofwel het jaarlijkse kostenpercentage. Deze rente houdt rekening met maandelijkse renteafdrachten, waardoor aanbiedingen beter kunnen worden vergeleken.
  5. Dagrente. Mocht de rente lager zijn geworden bij het tekenen van de hypotheekakte, wordt de offerterente alsnog bijgesteld naar dit tarief.
  6. Dalrente. Dit is de laagste rentestand die zich heeft voorgedaan tussen de offerte en het moment van tekenen van de hypotheekakte.

Belastingteruggave

Deze teruggave is enkel mogelijk op basis van twee toegestane hypotheekvormen:

  1. Lineaire hypotheek
  2. Annuïteitenhypotheek

Lineaire hypotheek

Bij deze hypotheekvorm lost men in steeds gelijke delen per periode af, waardoor ook de renteaftrek per periode steeds kleiner wordt.

Annuïteitenhypotheek

Bij deze hypotheekvorm zijn de betalingen per periode opgebouwd uit aflossing en rente. Binnen deze betaling per periode verschuift het rentedeel in de loop der tijd meer en meer ten gunste van het aflossingsdeel. Ook hier wordt de renteaftrek in de toekomst veel kleiner maar in een veel langzamer tempo dan t.o.v. de lineaire hypotheek.

De hoogte van de teruggave van belasting is afhankelijk van de grootte van de betaling aan:

  1. Rente
  2. Huurwaarde
  3. Hoogte van het inkomen

Rente

Slechts het rentedeel van de betalingen t.b.v. de hypotheek zijn aftrekbaar. De aflossingen en een eventuele betaling inzake een overlijdensrisicoverzekering zijn hiervan uitgesloten.
Daarnaast zijn ook nog aftrekbaar bij aankoop de betaalde hypotheekprovisie en de kosten bij de notaris t.b.v. de opmaak van de hypotheekakte.

Huurwaarde

Huiseigenaren zijn verplicht als inkomen aan te geven een fictief bedrag, welke afhankelijk is van de waarde van de woning. Deze waarde blijkt uit de WOZ-aanslag welke de gemeente elk jaar oplegt.

De hoogte van het inkomen

Ons belastingstelsel is gebaseerd op het schijventarief en is progressief van aard.
Dit houdt in dat men naarmate men meer verdient over de schijf extra inkomen een steeds hoger bedrag aan belasting betaalt.
De schijven zijn op dit moment respectievelijk 36,25%, 42% en 52%. Afhankelijk van de hoogte van het inkomen zal men dus een navenant % van de betaalde rente in aftrek kunnen brengen. Daarnaast is het inmiddels zo geregeld dat over de top van het inkomen de aftrek hypotheekrente is stappen van een 0,5% per jaar steeds verder wordt verlaagd tot maximaal 42%. Te beginnen in 2014, wat betekent dat de maximale aftrek dus nog maar 51,5% bedraagt.

Hoogte en looptijd van de hypotheek

Het spreekt voor zich dat een hypotheek met een langere looptijd doorgaans duurder is. Men neemt meer tijd om de lening af te lossen, wat zich logischerwijs vertaalt in een hoger rentepercentage. De hoogte van het hypotheekbedrag heeft ook invloed op de prijs. Zo is de boeterente (boete die men betaalt bij oversluiten van een hypotheek), een stuk hoger bij de hogere hypotheeksom.

Rentevaste periode

De overgekomen periode waarin de hypotheekrente gelijk blijft, noemt men de rentevaste periode. Voor de rentevaste periode geldt geen standaard termijn, en kan verschillen van een maand tot 30 jaar. Door voor een langere rentevaste periode te kiezen, heeft men meer zekerheid. Dit betekent wel dat het rentetarief in dat geval hoger ligt.

Hypotheek vergelijken op voorwaarden

Wanneer u een hypotheek gaat vergelijken zijn zoals gezegd ook de hypotheekvoorwaarden van belang. De belangrijkste voorwaarden die zijn vastgelegd in de hypotheekakte zijn:

  • Mogelijkheid tot het opnemen van extra krediet via de hypotheek. Een voorbeeld hiervan is de krediethypotheek. Het onderpand van de hypotheek is de woning, maar krediet kan voor consumptieve doeleinden worden gebruikt. Via deze vorm kan de overwaarde van een woning worden benut.
  • Mogelijkheid tot vervroegd aflossen. Het kan voordelig zijn om de hypotheek vervroegd af te lossen, maar dit hoeft niet altijd het geval te zijn. Wie bijvoorbeeld in een lager belastingtarief valt, geniet meer voordeel van het vervroegd aflossen van een hypotheek.
  • Verhuiscondities: In de voorwaarden van de hypotheek staat vermeld of men van de verhuisregeling gebruik kan maken. Wanneer men het oude huis verkoopt, dient de hypotheek van de woning terugbetaald te worden. Tenzij via de verhuiscondities is afgesproken dat men de hypotheek ‘meeneemt’ naar de nieuwe woning. De rente en rentevaste periode blijven in dat geval volgens de oude voorwaarden bestaan.
  • Geldigheidsduur van de hypotheekofferte. Het is raadzaam om offertes aan te vragen die tot het moment van ondertekening van de hypotheekakte geldig blijven. Dit voorkomt te worden om te worden geconfronteerd met hogere maandlasten door een rentestijging.

Tenslotte zijn er nog enkele aandachtspunten waar men op moet letten bij hypotheek vergelijken. Zijn er verplichtingen in geval van het afsluiten van een arbeidsongeschiktheidsverzekering? Is de rente vast of variabel, en kan de looptijd van de hypotheek worden verlengd? Zijn er nog overige kosten?

De overwaarde van onroerend goed is het verschil tussen de hypotheek die erop rust en de marktwaarde. Overwaarde ontstaat wanneer waarde van het onroerend goed toeneemt en daarmee de hypotheek overstijgt. De fiscale benaming voor overwaarde is eigenwoningreserve. 

Er zijn verschillende situaties denkbaar wanneer er sprake is van overwaarde. Zo kan uw woning overwaarde hebben omdat u op het juiste moment de woning kocht of heeft verkocht. Daarnaast kan het zijn dat u al een deel van uw hypothecaire lening heeft afgelost, en het restant van de hypotheek lager is dan de waarde van de woning. Dit geldt ook wanneer u bij het afsluiten van de hypotheek eigen geld in de woning steekt. De waarde van de woning kan in zo’n geval groter zijn dan de hypotheeksom. Eerst moet u dan uw hypotheek berekenen.

Hoogte van de overwaarde

Er zijn twee mogelijkheden om de hoogte van de overwaarde op uw woning te bepalen.

  1. Via een taxatie door een onafhankelijke taxateur. Er wordt een taxatierapport opgesteld om de overwaarde aan te tonen. Wanneer de hypotheekaanbieder een noemenswaardige overwaarde vermoedt, kan het zijn dat zij aanbiedt de woning kosteloos te laten taxeren. Het verdient uiteraard de aanbeveling dit eerst te checken voordat u een taxateur in de arm neemt.
  2. Via de WOZ-waarde. Dit is de waarde van uw woning die is vastgesteld volgens de Wet waardering onroerende zaken. De uitvoering van deze wet wordt gedaan door de afzonderlijke gemeenten. Op de jaarlijkse WOZ-beschikking staat de waarde van de woning vermeld. De WOZ-waarde geeft een redelijk getrouw inzicht in een eventuele overwaarde van uw pand.

Wat te doen met overwaarde?

Wanneer u de overwaarde van uw huis wenst te benutten, dient u zich de vraag te stellen of u in uw huis wilt blijven wonen. U kunt er immers voor kiezen om de woning te verkopen en een nieuw huis te kopen, om zo de overwaarde te gelde te brengen. Hierbij dient gezegd dat men in dat geval te maken krijgt met de bijleenregeling. Dit houdt in dat men enkel de hypotheekrente aftrek behoudt wanneer de overwaarde in het nieuwe huis gestoken wordt. Doel hiervan is om de eigen woningschuld te verlagen.

Wanneer u niet wenst te verkopen maar in de woning wilt blijven wonen, bestaan er een aantal mogelijkheden. Daarbij is het uitgangspunt dat u via bepaalde constructies profiteert van de extra waarde die uw woning heeft. Hieronder worden deze mogelijkheden besproken.

1. Een extra hypotheek nemen:

Het kan een goede optie zijn om de overwaarde van uw woning te verzilveren middels het afsluiten van een tweede hypotheek. In dat geval sluit men een hypothecaire lening af naast de bestaande hypotheek. Beide hypotheken berusten op hetzelfde pand. De rente die u moet betalen op eentweede hypotheek is aftrekbaar wanneer de hypotheek wordt aangewend voor verbouwing of verbetering van de eigen woning en binnen 30 jaar wordt afgelost. In dit geval is er dan sprake van een zogenaamde verbouwingshypotheek.

Een andere mogelijkheid voor een tweede hypotheek is de krediethypotheek. Dit is een hypotheekvorm die bestaat uit doorlopend krediet waarbij uw woning gebruikt wordt als onderpand. Hierdoor krijgt u extra financiële ruimte en betaalt u alleen rente over het opgenomen bedrag. Aangezien de woning als onderpand dient, kan de hypotheekverstrekker doorgaans een lagere rente hanteren ten opzichte van een gewoon doorlopend krediet. Een krediethypotheek is niet aftrekbaar. Daarnaast zijn er nog aantal belangrijke voor- en nadelen:

Voordelen:

  • De krediethypotheek is een flexibele hypotheekvorm zonder aflossingsverplichting.. Daarnaast kunnen afgeloste bedragen opnieuw worden opgenomen.
  • Rente hoeft enkel te worden betaald over het geleende geld.
  • De te betalen rente is doorgaans lager dan bij andere consumptieve kredietvormen. Dit maakt de krediethypotheek relatief goedkoop.

Nadelen:

  • De krediethypotheek heeft een variabele rente, waardoor de kosten per maand verschillen.
  • Men kan meestal hooguit 80% van de marktwaarde van de woning lenen.
  • Er is een beperkt aanbod van krediethypotheken.
  • Wanneer men de rentelasten niet meer kan opbrengen, dient de woning te worden verkocht.

2. De bestaande hypotheek verhogen

De overwaarde van een woning kan ook worden vrijgemaakt door de bestaande hypotheek te verhogen. Dit is mogelijk wanneer er bij het afsluiten voor een hogere inschrijving is gekozen. Een hogere inschrijving houdt in dat er bij het afsluiten van de bestaande hypotheek al rekening is gehouden met een verhoging in de toekomst. Dit wordt ook wel onderhands verhogen genoemd. Hiervoor is geen bezoek aan de notaris nodig. Uiteraard kan de hypotheek enkel worden verhoogd wanneer u de hogere maandlasten kunt dragen.

3. De hypotheek oversluiten

Tenslotte kan de overwaarde van uw huis worden gebruikt wanneer u kiest voor een hypotheek oversluiten. De bestaande lening wordt afgelost door het aangaan van een nieuwe hypothecaire lening. Hierdoor komen betaalde aflossingen een de overwaarde vrij. De rente van de nieuwe hypotheek is aftrekbaar aangaande het deel dat wordt gebruikt voor verbetering of verbouwing van de woning. Ook de notaris- en taxatiekosten kunnen in het eerste jaar worden afgetrokken op uw belastingaangifte. Wel krijgt u bij het oversluiten van een hypotheek vaak een extra kostenpost: deboeterente. Dit is een vergoeding aan de bank waar u de bestaande hypotheek heeft afgesloten en dient als compensatie voor misgelopen inkomsten.

Overwaarde als aanvulling op het pensioen

De overwaarde van uw woning kan als aanvulling dienen op het pensioen. De makkelijkste manier om dit geld vrij te maken is het verkopen van de woning en een goedkopere woning terug te kopen. Er zijn hier wel enkele haken en ogen: de rente van de nieuwe, lagere hypotheek is in dit geval bijvoorbeeld niet aftrekbaar.

Daarnaast zijn de huizenprijzen door de economische crisis van de afgelopen jaren behoorlijk gedaald en blijken de verwachtingen omtrent de overwaarde niet te zijn uitgekomen. Toch zijn er enkele mogelijkheden. Zo zijn er banken die een zogenaamde seniorenhypotheek aanbieden, om het geïnvesteerde vermogen in de woning of de overwaarde te kunnen benutten. Een manier van pensioenaanvulling die ook wel het ‘opeten’ van de woning wordt genoemd.

 

Een verbouwingshypotheek afsluiten kan een goede optie zijn wanneer u van plan bent uw eigen woning te renoveren of te verbouwen. Een verbouwingshypotheek is een tweede hypotheek op de woning, waarbij de overwaarde van het huis in geld wordt omgezet. Uitgangspunt hierbij is dat de verbouwing of renovatie hiermee gefinancierd dient te worden. De hypotheekverstrekker zal willen weten hoe en wat men wil verbouwen, en aan de hand daarvan de hypotheekvoorwaarden opstellen. Banken staan veelal niet onwelwillend tegenover het verstrekken van een verbouwingshypotheek, aangezien de waarde van de woning zal stijgen.

Voorwaarden

Om een verbouwingshypotheek te kunnen afsluiten, dient het inkomen toereikend te zijn. Er is immers sprake van een extra hypotheeklast en welke uiteraard moet kunnen worden gedragen. Ook moet de woning (het onderpand) voldoende waarde bezitten. Als de marktwaarde van de woning hoger ligt dan de eerste hypotheek die hierop is afgesloten, is er sprake van overwaarde. Deze overwaarde kan gezien worden als een extra zekerheid voor de bank om een verbouwingshypotheek te verstrekken. De hoogte van de overwaarde kan via een de WOZ-waarde of taxatie worden bepaald. Er kan een verbouwingshypotheek worden afgesloten zonder overwaarde van de woning. Hiervoor dient met een taxatierapport worden aangetoond dat de waarde van de woning na de verbouwing voldoende zal stijgen.

De procedure

In de uitvoering van het afsluiten van een verbouwingshypotheek bestaan enkele verschillen ten opzichte van de eerste hypotheek. Regelmatig loopt een verbouwingshypotheek via een zogenaamd verbouwingsdepot. Een verbouwingsdepot is een rekening van waaruit betalingen voor de verbouwing kunnen worden gedaan. Hiervoor dient men middels rekeningen/facturen de specifieke financiering te bewijzen. Het achterliggende doel van deze rekening is voornamelijk belastingtechnisch van aard. Via een verbouwingsdepot kan men feitelijk aantonen dat de verbouwingshypotheek daadwerkelijk is geïnvesteerd in renovatie of verbouwing. Dit heeft immers gevolgen voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

Voor het afsluiten van een verbouwingshypotheek is een gang naar de notaris meestal de laatste stap. De notaris dient immers een nieuwe hypotheekinschrijving vast te leggen ten aanzien van het te lenen bedrag. In enkele gevallen is het mogelijk om zonder tussenkomst van een notaris een verbouwingshypotheek af te sluiten. Wanneer de oude hypotheek bijna of in het geheel is afgelost is geen notaris nodig.

Aftrekbaarheid

Wanneer de verbouwingshypotheek via een verbouwingsdepot loopt, gelden er specifieke belastingregels. In dat geval mag men de financieringskosten en rente voor het depot 2 jaar aftrekken. Deze twee jaar gaat in wanneer de lening is afgesloten. Mocht er na de verbouwing geld overblijven in het depot, is de rente niet meer aftrekbaar.

Voorts mag de betaalde rente over het depot 6 maanden worden afgetrokken. Na twee jaar wordt het overgebleven bedrag in het depot gezien als een belastingschuld in box 3. Er kan geen betaalde rente over het restant worden afgetrokken.
Wanneer de verbouwingshypotheek tijdens de verbouwing is afgesloten en zijn er al kosten betaald, zijn deze kosten tot 6 maanden na het begin van de verbouwing aftrekbaar. In dit geval kan er overigens geen sprake zijn van een verbouwingshypotheek met verbouwingsdepot.

Verbouwingshypotheek met NHG

Bij het afsluiten naar een verbouwingshypotheek is het verstandig om deze i.c.m. de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Dit biedt voor de hypotheeknemer alsook de hypotheekgever vele voordelen. Zo ontvangt men meestal een korting op de hypotheekrente en blijft men niet met een restschuld zitten. Daarnaast kunnen bepaalde voorzieningen die energiebesparend zijn worden meegefinancieerd. Daarbij valt te denken aan isolatie of zonnecellen. Voor banken biedt een verbouwingshypotheek met NHG extra zekerheid op terugbetaling van de gehele geleendehypotheeksom. Een dergelijke financiering met NHG gebeurt onder enkele belangrijke voorwaarden:

De afsluitprovisie is de beloning die hypotheekadviseurs krijgen wanneer men via hen een hypotheek afsluit. In deze afsluitprovisie zijn de administratieve kosten en advieskosten voor het afsluiten van een hypotheek inbegrepen. Tevens is het een honorarium voor de geleverde prestatie van de adviseur, die als motivatie dient voor inspanning en een correcte dienstverlening. De afsluitprovisie bedraagt ongeveer 1% van het hypotheekbedrag. Dit kan een vergoeding aan een tussenpersoon zijn of een adviseur van een bank. Dit geldt ook voor een tweede hypotheek.

Voorheen ontvingen hypotheekadviseurs een bonus wanneer men via hen een hypotheek afsloot. Dit leidde ertoe dat cliënten niet altijd het beste hypotheekadvies kregen, maar een hypotheekadvies waar het meest aan kon worden verdiend. Gevolg hiervan is de invoering van het provisieverbod, om het belang van de klant nog beter centraal te stellen. Eerst een hypotheek berekenen door uzelf kan soms problemen voorkomen.

Provisieverbod

Sinds januari 2013 dienen hypotheekadviseurs en hypotheekaanbieders de advieskosten apart in rekening te brengen aan de klant, en mogen deze kosten niet meer verrekend worden met de prijs van het product. Tegenwoordig vindt er dus een rechtstreekse betaling plaats die geheel los staat van de hypotheeksom. Het provisieverbod is voor een deel gebaseerd op open criteria. Als gevolg hiervan heeft de AFM een aantal uitgangspunten opgesteld die als handreiking dienen voor adviseurs en consumenten. Hiermee wordt een betere houvast inzake hypotheekadvies voor alle marktpartijen beoogd.

Voordelen van het provisieverbod:

Als gevolg van het voornoemde verbod zijn er enkele positieve gevolgen voor de consument:

De hypotheekadviseur is onafhankelijker geworden. Immers, de kans dat hij laten zich in zijn advies laat leiden door de aanbieder die hem de hoogste beloning biedt, is ontnomen.

Daarnaast is het vooraf duidelijk hoeveel de kosten van het advies zullen bedragen. Het afzonderlijk in rekening brengen van het advies leidt veelal tot een heldere specificatie van de werkzaamheden en het aantal besteedde uren. Ook is de onderlinge concurrentie tussen hypotheekadviseurs toegenomen. Dit komt de prijs van hypotheekadvies voor de consument ten goede. Als laatste voordeel kan genoemd worden het wegvallen van de doorberekening van de provisie in de hypotheek of hypotheekrente. Zo kan aantrekkelijk aanbod van een hypotheekadviseur niet via een omweg alsnog tot extra kosten leiden.

Nadelen van het provisieverbod:

Het provisieverbod op hypotheken heeft ook negatieve kanten. Gemiddeld bedragen de kosten voor hypotheekadvies ongeveer 2.000 euro. Deze kosten kunnen enkel worden meegefinancieerd met de hypotheek wanneer dit aansluit bij de waarde van de woning. Als men deze kosten niet wenst mee te financieren, dient dit meestal direct te worden betaald. Slechts enkele hypotheekadviseurs bieden hiervoor een gespreide betalingsregeling aan.

Ook ontstaat de verleiding om te besparen op advieskosten, en men de keuze maakt voor een onervaren adviseur. In dat geval zou men uiteindelijk voor de verkeerde hypotheek kunnen kiezen, waardoor men alsnog nog veel duurder uit is. Tenslotte kan men eerder overwegen de keuze maken een hypotheek af te sluiten zonder advies, wat in sommige gevallen eveneens leidt tot het afsluiten van de verkeerde hypotheek.

Hypotheek zonder advies

Door het provisieverbod is duidelijker geworden wat de prijs is van hypotheekadvies. Aangezien een gedegen advies nog steeds een prijzige aangelegenheid is, kan men besluiten om een hypotheek af te sluiten zonder advies. Dit wordt ‘execution only’ genoemd. De vraag is of het afsluiten van een hypotheek zonder advies een slimme keuze is. U dient nu zelf bijvoorbeeld informatie te vinden over de mogelijkheid tot overwaarde van de hypotheek of de hypotheekrente.

Een hypotheek zonder advies afsluiten betekent niet dat er geen extra kosten zijn die men moet betalen. Zo brengen banken distributie- en afsluitkosten in rekening. Daarnaast vraagt men soms enkele honderden euro’s juist voor het afsluiten van ‘execution only’.

Het vergt ook behoorlijk wat kennis en onderzoek om zelf tot een goede keuze van een hypotheek te komen. Om een hypotheek zonder advies te kunnen afsluiten, dient men dan ook als voorwaarde een zogenaamde kennistoets te maken. Deze bestaat uit een aantal vragen, en hieruit moet blijken of men voldoende af weet van de werking van een hypotheek. Om online hypotheekkennis te testen, kunt u terecht op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Naast de kennistoets kan het voorkomen dat de aanbieder van een hypotheek zonder advies extra eisen stellen. Vaak worden zelfstandigen en mensen met een uitkering a priori uitgesloten van deze hypotheekvorm.

Wanneer men een hypotheek zonder advies maar met een levensverzekering wil afsluiten, betaalt men de kosten voor de verzekering sinds het provisieverbod eveneens apart.

Is de afsluitprovisie aftrekbaar?

Naar aanleiding van het provisieverbod betaalt men afsluitkosten en advieskosten in plaats van afsluitprovisie. Aangaande de aftrekbaarheid is er niets veranderd. Per persoon kan men maximaal 1,5% van de schuld aftrekken, met een maximum van € 3.630 per persoon. Wanneer men meer heeft betaald dan het gestelde maximum, kan het bedrag dat boven het maximum uitkomt jaarlijks worden afgetrokken gedurende de looptijd van de hypotheek.

Een voorbeeld:

Er is € 5.400 afsluitprovisie betaald. Deze lening heeft een looptijd van 20 jaar. Vervolgens verminder je dit bedrag met het bedrag dat je eenmalig mag aftrekken: € 5.400 – € 3.630 = €

1.770. Hierna deel je de € 1.770 door het aantal jaren van de looptijd: € 1.770 : 20 = € 88,50.

In het jaar van de aankoop van de woning mag worden afgetrokken € 3.630 + € 88,50 = € 3718,50. Voor de jaren hierna geldt een jaarlijkse aftrekpost van € 88,50.

Hypotheekadvies vergelijken

Als gevolg van het provisieverbod is hypotheekadvies transparanter geworden en daardoor ook beter te vergelijken. Echter, de prijsverschillen zijn nog steeds groot. Zo varieert het uurtarief, rekent de ene adviseur alleen advieskosten terwijl de ander kosten berekent voor het opstellen van een heel financieel plan.

Hoe kan men weten of men goed is geadviseerd? Voor het vergelijken van hypotheekadviseurs is het raadzaam om ervaringen van anderen te lezen. Daarnaast bestaat er een kwaliteitscontrole van het advies, door middel van een checklist. Deze checklist is te vinden op de website van de Autoriteit Financiële Markten. Het betreft een in te vullen vragenlijst waaruit kan blijken in hoeverre een hypotheekadvies toereikend is geweest. Een rechtstreekse link naar deze checklist vindt u hierhttps://www.afmsurvey.nl/afm89/Survey.aspx

Bij de meeste hypotheekadviseurs is een eerste kennismakingsgesprek kosteloos. Het verdient dan ook de aanbeveling om bij verschillende adviseurs een kennismakingsgesprek aan te vragen. U kunt zich dan laten voorlichten omtrent het uurtarief en de verwachte tijd die aan het advies besteed zal gaan worden.