Hypotheek oversluiten: doen of niet?

Een hypotheek oversluiten is soms een goede optie. Vooral wanneer de omstandigheden in de loop der jaren veranderen. Een hypotheek oversluiten is dan mogelijk.

De meeste mensen hebben hun woning gefinancierd met een hypothecaire lening. Deze hypotheek is verstrekt onder een aantal condities. Het gaat hier dan om voorwaarden als de looptijd van een hypotheek, de hypotheekrente en de rentevaste periode.

Na het afsluiten van een hypotheek kunnen er gaandeweg de jaren veranderingen optreden. Een woning kan bijvoorbeeld overwaarde gaan vertegenwoordigen, hypotheekrente is sterk gedaald of de rentekorting van de hypotheekverstrekker kan komen te vervallen. In zulke gevallen kan het wenselijk zijn de bestaande hypotheek over te sluiten. Dit kan nog extra interessant worden wanneer de bestaande hypotheek al over de helft van de looptijd is (> 15 jaar).

In geval van het oversluiten van een hypotheek wordt een nieuwe hypotheek aangegaan. Het is ook mogelijk een tweede hypotheek aan te gaan. Het doel hiervan is de oude hypotheek af te lossen, en zo te profiteren van nieuwe, gunstigere omstandigheden. Voorts blijft het onderpand van de hypotheek, de eigen woning, hetzelfde. Het oversluiten van een hypotheek is dus niet mogelijk als het gaat om het kopen van een nieuw huis.

Kosten van oversluiten van de hypotheek

Bij het oversluiten van een hypotheek kan het zijn dat er een boete moet worden betaald. De reden hiervan is dat de hypotheekaanbieder minder renteopbrengsten ontvangt dan waarop was gerekend. Factoren als de stand van de hypotheekrente zijn van invloed op de hoogte van deze te betalen kosten. De boete die dient te worden betaald wordt de boeterente genoemd.

Boeterente

De boeterente is dus een kostenpost bij het oversluiten van een hypotheek. De hoogte van deboeterente kan de hypotheekgever (houder van de hypotheek) berekenen. Via internet (o.a. de website van Vereniging Eigen Huis) kan via een rekentool een grove indicatie worden gegeven. Voor een echte concrete berekening zal men de hypotheekakte moeten raadplegen. In de hypotheekakte valt te lezen hoeveel boeterente er voor het oversluiten van een hypotheek maximaal kan ontstaan. Dit is afhankelijk van enkele factoren:

  • De hoogte van de hypotheek. Des te hoger de hypotheeklening, hoe hoger de boeterente zal zijn.
  • Het verschil tussen de afgesproken hypotheekrente en de hoogte van de hypotheekrente op dat moment.
  • De rentevaste periode. Dit is de afgesproken periode waarin de hypotheekrente gelijk blijft. Als deze periode nog lang is, zal de bank een hogere boete in rekening brengen. Dit omdat de bank over een langere periode rente misloopt.

Bij vervroegd aflossen als gevolg van het oversluiten van een hypotheek, is meestal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij. Dit percentage geldt voor elk afzonderlijk kalenderjaar. Daarbij is de boeterente fiscaal aftrekbaar in box 1. Het voordeel (of nadeel) hiervan bij het oversluiten van een hypotheek, is het verschil tussen de boeterente en de hypotheekrente. Als bij het oversluiten van een hypotheek de boeterente wordt meegefinancierd in de nieuwe hypotheek, is dat deel niet aftrekbaar.

Boeterente bij schenking

Er kan tot 1 januari 2015 een bedrag van € 100.000,- belastingvrij worden geschonken, mits dit bedrag wordt aangewend voor de koop, het verbouwen of de hypotheekaflossing van de eigen woning. Dit is een tijdelijke verhoging, aangezien de overheid het extra aflossen van een hypotheek wil stimuleren.

Wel of niet een hypotheek oversluiten?

Zoals gezegd kunnen er verschillende redenen zijn om een hypotheek over te sluiten. Het is van belang om huidige hypotheek en de gevolgen van het oversluiten goed onder de loep te nemen. Het inschakelen van een hypotheekadviseur kan derhalve uitkomst bieden. Het hoeft, ondanks een huidige lagere hypotheekrente, niet altijd te lonen om de hypotheek over te sluiten. Net zo min dient men zich niet te direct te laten afschrikken voor een boeterente. Wel zijn er naast de te betalen boeterente nog enkele risico’s en kosten waar men bij een hypotheek oversluiten rekening mee dient te houden.

Taxatiekosten

Voor het oversluiten van een hypotheek dient de woning opnieuw te worden getaxeerd. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) hanteert hiervoor een standaardtarief van 0,185 % van de getaxeerde waarde van de woning. De kosten van het taxatierapport zijn enkele honderden euro’s, welke overigens aftrekbaar zijn.

Afsluitprovisie

De afsluitprovisie is een vergoeding voor de kosten die de hypotheekverstrekker en/of adviseur maken. Dit bedrag is ongeveer 1 tot 1,5 % van de hypotheeksom. Enkele hypotheekaanbieders brengen geen afsluitprovisie in rekening. Tot een bepaalde hoogte is deze provisie eveneens aftrekbaar bij uw belastingaangifte.

Kosten voor een verzekering gekoppeld aan de hypotheek

Meestal kost het niets wanneer er bij het oversluiten van een hypotheek een levensverzekering wordt overgedragen. Echter, in sommige gevallen kan de belastingdienst dit zien als een niet aan de woning gekoppelde uitkering. In dat geval zal hierover belasting dienen te worden betaald.

Notariskosten

Voor het opstellen c.q. passeren van een hypotheekakte zal men notariskosten dienen te betalen. Deze kosten die een notaris hiervoor in rekening brengt varieert per notaris. Het verdient dus de aanbeveling om hun prijzen te vergelijken. Meestal ligt het bedrag tussen de € 1.000,- tot € 2.000,-

Hypotheekadvies

Om een eerlijk en transparant advies in te winnen met betrekking tot het oversluiten van een hypotheek zijn er enkele aandachtspunten. Zo is het goed om te weten of een tussenpersoon niet op de waarschuwingslijst van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) staat. Via het register van de AFM kan worden gecheckt of de juiste vergunning is verleend. Daarnaast zijn er enkele belangrijke keurmerken, te weten:

  • SEH (Erkend hypotheekadviseur)
  • FFP (Gecertificeerd financieel planner)
  • DSI (Dutch Securities Institute Keurmerk)

Verder is het belangrijk dat de hypotheekadviseur een dienstverleningsdocument overhandigt. Hier staat in welke diensten de hypotheekadviseur heeft verricht en welke kosten er naar schatting worden gemaakt. In de uiteindelijke offerte dienen de exacte advieskosten te worden vermeld. Tenslotte mag u van een adviseur verwachten dat deze u ook na het oversluiten van de hypotheek nog af en toe contact met u opneemt. Wijzigingen in belastingwetgeving en het verloop van de vermogensopbouw zal een goede adviseur met u bespreken. Dit geldt ook voor de vraag of de financiële doelstellingen die ten grondslag lagen aan het oversluiten, uiteindelijk zijn behaald.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *