Een NHG- hypotheek is een hypotheek met nationale hypotheekgarantie. Deze regeling heeft als doel om het eigen woning bezit zoveel mogelijk te stimuleren. In dit artikel alle informatie over de NHG- hypotheek.

Wat is de Nationale hypotheekgarantie?

In 1995 is de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen opgericht. Deze stichting is verantwoordelijk voor de uitvoering van de Nationale hypotheekgarantie (NHG). Met de Nationale Hypotheekgarantie wordt beoogd om het eigenwoningbezit zoveel mogelijk te bevorderen. Hiertoe neemt de stichting het risico van non-betaling door degene die hypotheekverplichtingen niet meer na kan komen over. De Nationale Hypotheekgarantie is dus een garantie voor de terugbetaling van hypotheeklasten aan de hypotheekverstrekker. Deze garantie kost eenmalig een provisie van 1% van het hypotheekbedrag.

Voordelen voor de consument van een NHG- hypotheek

De NHG-hypotheek biedt de consument voordelen. Deze kosten van het nemen van deze hypotheek worden ruimschoots terugverdiend doordat op basis van de NHG-garantie goedkoper kan worden geleend.

Daarnaast biedt het afsluiten van een NHG- hypotheek met NHG-garantie de mogelijkheid om bij betalingsproblemen, welke zijn veroorzaakt door ziekte, werkloosheid, scheiding of overlijden van de partner een tijdelijke aanvullende lening te verkrijgen. Zo wordt tijd verkregen om inkomsten en uitgaven op elkaar af te kunnen stemmen.

Indien er geen mogelijkheden zijn om een blijvende oplossing te bereiken dan moet het huis alsnog worden verkocht. Als dit resulteert in een restschuld (de opbrengst van het huis minus het hypotheekbedrag) dan neemt het Waarborgfonds deze restschuld voor zijn rekening.

Ten opzichte van gewone hypotheken heeft de NHG- hypotheek een groot voordeel, aangezien hierbij je na verkoop van de woning toch ook nog de restschuld moet terugbetalen.

Voordelen van een hypotheek met NHG voor de hypotheekverstrekker

Voor de hypotheekverstrekkers is er het voordeel dat er garantie bestaat voor het volledig aflossen van de hypotheek. Hierdoor kan men minder terughoudend zijn bij het verstrekken van hypotheken aan degenen die zonder NHG-garantie wellicht geen hypotheek zouden verkrijgen.

Voorwaarden voor het verkrijgen van een NHG- hypotheek

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie is de belangrijkste voorwaarden dat de totale kosten niet boven de € 265.000,- uitstijgen. In dit bedrag zijn de afsluitprovisie, verbouwingskosten (de verbouwingshypotheek kan ook een goede optie zijn), notariskosten e.d. meegenomen. Daarnaast zijn er nog enkele aanvullende voorwaarden. Zo dient de woning het hoofdverblijf te zijn, dient de financiële situatie van de aanvrager kritisch te worden bekeken en mag het hypotheekbedrag maximaal 50% aflossingsvrij zijn.

Voorwaarden voor kwijtschelding van restschuld

Voor kwijtschelding van de restschuld bestaan strenge voorwaarden:

  1. Er is een hypotheek met NHG-garantie afgesloten.
  2. Er is toestemming van de NHG en de bank om je woning met verlies te verkopen.
  3. De woning is naar behoren onderhouden.
  4. De woning is verkocht met behulp van een NVM-makelaar.
  5. Er is door de bank bij het verstrekken van de hypotheek een toets op het inkomen en op het vermogen uitgevoerd.
  6. Er is een verandering in de persoonlijke situatie gekomen waardoor er betalingsproblemen zijn ontstaan. De oorzaak van de betalingsproblemen mogen enkel en alleen worden  veroorzaakt door ziekte, echtscheiding, niet verwijtbare werkloosheid en overlijden van de partner.
  7. De betalingsachterstanden zijn beperkt en in het verleden zijn de betalingen tijdig voldaan.

Het maximale hypotheekbedrag

De maximaal te verkrijgen hypotheek is begrensd onder de NHG-Garantie tot maximaal € 290.000,-, inclusief alle bijkomende kosten. Hierdoor mag de aankoopprijs niet hoger zijn dan € 273.585,-. Op basis hiervan kan dan een hypotheek via NHG worden verkregen van € 284.528,-.

Deze grenzen zijn verder verlaagd per 1 juli 2014. De aankoop mag dan maximaal € 250.000,- bedragen zodat de totale verwervingskosten niet uitstijgen boven de € 265.000,-

Per 1 juli 2015 volgt een verdere verlaging tot € 245.000,- maximale verwervingskosten.

Actualiteit

De economische situatie leidt er toe dat veel meer huizen gedwongen moeten worden verkocht. Dit heeft als gevolg dat meer en meer een beroep wordt gedaan op de NHG-garantie.

De overheid ziet zich gedwongen om de toestroom in te dammen teneinde haar risico’s zoveel als mogelijk te beperken. Om die reden is, zoals eerder aangehaald, het maximale hypotheekbedrag verlaagd. Voorts zijn de kosten ter verkrijging van een hypotheek met NHG flink opgeschroefd. Betaalde men in 2006 nog maar 0,28% van de hoofdsom, bedraagt deze op dit moment 1% van het hypotheekbedrag.

Daarnaast wordt meer gekeken naar de feitelijke woonlasten en niet meer naar fictieve woonlasten op basis van een volledige aflossing via een annuïteitenhypotheek. Is het mogelijk om de woonlasten op basis van de nieuwe normen te betalen, dan zal een beroep op de NHG-garantie ingeval van een restschuld niet worden gehonoreerd.

De NHG is minder snel van mening dat woonlasten ondraaglijk zijn. Om die reden kan iemand met een WW-uitkering toch nog worden verplicht zijn hypotheeklasten in ieder geval voorlopig te blijven betalen.

Negatieve bkr in combinatie met NHG

Indien de verkoop van de woning met NHG-Garantie leidt tot een restschuld welke door de NHG voor haar rekening wordt genomen als aan alle voorwaarden is voldaan, dan volgt wel een BKR notering. (Lees ook het artikel over de BKR-hypotheek). Deze blijft 5 jaar lang bestaan. Hierdoor zijn er geen mogelijkheden om een consumptieve lening af te sluiten.

Woningverbetering

Een hypotheek met NHG kan ook worden aangewend ingeval van het verbeteren van de woning. Hierbij valt te denken aan het inhalen van achterstallig schuldfinanciering, onderhoud en verbetering c.q. uitbreiding van de woning. Als voorbeelden kunnen worden genoemd: isolatie, schilderwerk, tuinaanleg, (drie) dubbel glas, cv-installatie etc.

Er kan zowel een aanvullende dan wel een nieuwe lening worden verkregen, waarmee de bestaande hypotheek kan worden afgelost. Als eis hierbij geldt dat de aanvullende lening alleen bij de huidige hypotheekverstrekker kan worden afgesloten.

De Restschuldfinanciering

Er zijn (beperkte) mogelijkheden voor het financieren van restschulden. Bovendien is het sinds 1 januari 2014 mogelijk om restschulden mee te financieren op een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Realiteit is wel dat banken veelal uiterst terughoudend bij de aanvraag van een restschuldfinanciering. Hierdoor is het momenteel voor veel mensen nog steeds moeilijk om te verhuizen. Het Centraal Bureau voor Statistiek heeft berekend dat van de naar schatting miljoen woningen die ‘onder water staan’, is de restschuld gemiddeld € 40.000.