De overwaarde van onroerend goed is het verschil tussen de hypotheek die erop rust en de marktwaarde. Overwaarde ontstaat wanneer waarde van het onroerend goed toeneemt en daarmee de hypotheek overstijgt. De fiscale benaming voor overwaarde is eigenwoningreserve. 

Er zijn verschillende situaties denkbaar wanneer er sprake is van overwaarde. Zo kan uw woning overwaarde hebben omdat u op het juiste moment de woning kocht of heeft verkocht. Daarnaast kan het zijn dat u al een deel van uw hypothecaire lening heeft afgelost, en het restant van de hypotheek lager is dan de waarde van de woning. Dit geldt ook wanneer u bij het afsluiten van de hypotheek eigen geld in de woning steekt. De waarde van de woning kan in zo’n geval groter zijn dan de hypotheeksom. Eerst moet u dan uw hypotheek berekenen.

Hoogte van de overwaarde

Er zijn twee mogelijkheden om de hoogte van de overwaarde op uw woning te bepalen.

  1. Via een taxatie door een onafhankelijke taxateur. Er wordt een taxatierapport opgesteld om de overwaarde aan te tonen. Wanneer de hypotheekaanbieder een noemenswaardige overwaarde vermoedt, kan het zijn dat zij aanbiedt de woning kosteloos te laten taxeren. Het verdient uiteraard de aanbeveling dit eerst te checken voordat u een taxateur in de arm neemt.
  2. Via de WOZ-waarde. Dit is de waarde van uw woning die is vastgesteld volgens de Wet waardering onroerende zaken. De uitvoering van deze wet wordt gedaan door de afzonderlijke gemeenten. Op de jaarlijkse WOZ-beschikking staat de waarde van de woning vermeld. De WOZ-waarde geeft een redelijk getrouw inzicht in een eventuele overwaarde van uw pand.

Wat te doen met overwaarde?

Wanneer u de overwaarde van uw huis wenst te benutten, dient u zich de vraag te stellen of u in uw huis wilt blijven wonen. U kunt er immers voor kiezen om de woning te verkopen en een nieuw huis te kopen, om zo de overwaarde te gelde te brengen. Hierbij dient gezegd dat men in dat geval te maken krijgt met de bijleenregeling. Dit houdt in dat men enkel de hypotheekrente aftrek behoudt wanneer de overwaarde in het nieuwe huis gestoken wordt. Doel hiervan is om de eigen woningschuld te verlagen.

Wanneer u niet wenst te verkopen maar in de woning wilt blijven wonen, bestaan er een aantal mogelijkheden. Daarbij is het uitgangspunt dat u via bepaalde constructies profiteert van de extra waarde die uw woning heeft. Hieronder worden deze mogelijkheden besproken.

1. Een extra hypotheek nemen:

Het kan een goede optie zijn om de overwaarde van uw woning te verzilveren middels het afsluiten van een tweede hypotheek. In dat geval sluit men een hypothecaire lening af naast de bestaande hypotheek. Beide hypotheken berusten op hetzelfde pand. De rente die u moet betalen op eentweede hypotheek is aftrekbaar wanneer de hypotheek wordt aangewend voor verbouwing of verbetering van de eigen woning en binnen 30 jaar wordt afgelost. In dit geval is er dan sprake van een zogenaamde verbouwingshypotheek.

Een andere mogelijkheid voor een tweede hypotheek is de krediethypotheek. Dit is een hypotheekvorm die bestaat uit doorlopend krediet waarbij uw woning gebruikt wordt als onderpand. Hierdoor krijgt u extra financiële ruimte en betaalt u alleen rente over het opgenomen bedrag. Aangezien de woning als onderpand dient, kan de hypotheekverstrekker doorgaans een lagere rente hanteren ten opzichte van een gewoon doorlopend krediet. Een krediethypotheek is niet aftrekbaar. Daarnaast zijn er nog aantal belangrijke voor- en nadelen:

Voordelen:

  • De krediethypotheek is een flexibele hypotheekvorm zonder aflossingsverplichting.. Daarnaast kunnen afgeloste bedragen opnieuw worden opgenomen.
  • Rente hoeft enkel te worden betaald over het geleende geld.
  • De te betalen rente is doorgaans lager dan bij andere consumptieve kredietvormen. Dit maakt de krediethypotheek relatief goedkoop.

Nadelen:

  • De krediethypotheek heeft een variabele rente, waardoor de kosten per maand verschillen.
  • Men kan meestal hooguit 80% van de marktwaarde van de woning lenen.
  • Er is een beperkt aanbod van krediethypotheken.
  • Wanneer men de rentelasten niet meer kan opbrengen, dient de woning te worden verkocht.

2. De bestaande hypotheek verhogen

De overwaarde van een woning kan ook worden vrijgemaakt door de bestaande hypotheek te verhogen. Dit is mogelijk wanneer er bij het afsluiten voor een hogere inschrijving is gekozen. Een hogere inschrijving houdt in dat er bij het afsluiten van de bestaande hypotheek al rekening is gehouden met een verhoging in de toekomst. Dit wordt ook wel onderhands verhogen genoemd. Hiervoor is geen bezoek aan de notaris nodig. Uiteraard kan de hypotheek enkel worden verhoogd wanneer u de hogere maandlasten kunt dragen.

3. De hypotheek oversluiten

Tenslotte kan de overwaarde van uw huis worden gebruikt wanneer u kiest voor een hypotheek oversluiten. De bestaande lening wordt afgelost door het aangaan van een nieuwe hypothecaire lening. Hierdoor komen betaalde aflossingen een de overwaarde vrij. De rente van de nieuwe hypotheek is aftrekbaar aangaande het deel dat wordt gebruikt voor verbetering of verbouwing van de woning. Ook de notaris- en taxatiekosten kunnen in het eerste jaar worden afgetrokken op uw belastingaangifte. Wel krijgt u bij het oversluiten van een hypotheek vaak een extra kostenpost: deboeterente. Dit is een vergoeding aan de bank waar u de bestaande hypotheek heeft afgesloten en dient als compensatie voor misgelopen inkomsten.

Overwaarde als aanvulling op het pensioen

De overwaarde van uw woning kan als aanvulling dienen op het pensioen. De makkelijkste manier om dit geld vrij te maken is het verkopen van de woning en een goedkopere woning terug te kopen. Er zijn hier wel enkele haken en ogen: de rente van de nieuwe, lagere hypotheek is in dit geval bijvoorbeeld niet aftrekbaar.

Daarnaast zijn de huizenprijzen door de economische crisis van de afgelopen jaren behoorlijk gedaald en blijken de verwachtingen omtrent de overwaarde niet te zijn uitgekomen. Toch zijn er enkele mogelijkheden. Zo zijn er banken die een zogenaamde seniorenhypotheek aanbieden, om het geïnvesteerde vermogen in de woning of de overwaarde te kunnen benutten. Een manier van pensioenaanvulling die ook wel het ‘opeten’ van de woning wordt genoemd.