Een verbouwingshypotheek afsluiten kan een goede optie zijn wanneer u van plan bent uw eigen woning te renoveren of te verbouwen. Een verbouwingshypotheek is een tweede hypotheek op de woning, waarbij de overwaarde van het huis in geld wordt omgezet. Uitgangspunt hierbij is dat de verbouwing of renovatie hiermee gefinancierd dient te worden. De hypotheekverstrekker zal willen weten hoe en wat men wil verbouwen, en aan de hand daarvan de hypotheekvoorwaarden opstellen. Banken staan veelal niet onwelwillend tegenover het verstrekken van een verbouwingshypotheek, aangezien de waarde van de woning zal stijgen.

Voorwaarden

Om een verbouwingshypotheek te kunnen afsluiten, dient het inkomen toereikend te zijn. Er is immers sprake van een extra hypotheeklast en welke uiteraard moet kunnen worden gedragen. Ook moet de woning (het onderpand) voldoende waarde bezitten. Als de marktwaarde van de woning hoger ligt dan de eerste hypotheek die hierop is afgesloten, is er sprake van overwaarde. Deze overwaarde kan gezien worden als een extra zekerheid voor de bank om een verbouwingshypotheek te verstrekken. De hoogte van de overwaarde kan via een de WOZ-waarde of taxatie worden bepaald. Er kan een verbouwingshypotheek worden afgesloten zonder overwaarde van de woning. Hiervoor dient met een taxatierapport worden aangetoond dat de waarde van de woning na de verbouwing voldoende zal stijgen.

De procedure

In de uitvoering van het afsluiten van een verbouwingshypotheek bestaan enkele verschillen ten opzichte van de eerste hypotheek. Regelmatig loopt een verbouwingshypotheek via een zogenaamd verbouwingsdepot. Een verbouwingsdepot is een rekening van waaruit betalingen voor de verbouwing kunnen worden gedaan. Hiervoor dient men middels rekeningen/facturen de specifieke financiering te bewijzen. Het achterliggende doel van deze rekening is voornamelijk belastingtechnisch van aard. Via een verbouwingsdepot kan men feitelijk aantonen dat de verbouwingshypotheek daadwerkelijk is geïnvesteerd in renovatie of verbouwing. Dit heeft immers gevolgen voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

Voor het afsluiten van een verbouwingshypotheek is een gang naar de notaris meestal de laatste stap. De notaris dient immers een nieuwe hypotheekinschrijving vast te leggen ten aanzien van het te lenen bedrag. In enkele gevallen is het mogelijk om zonder tussenkomst van een notaris een verbouwingshypotheek af te sluiten. Wanneer de oude hypotheek bijna of in het geheel is afgelost is geen notaris nodig.

Aftrekbaarheid

Wanneer de verbouwingshypotheek via een verbouwingsdepot loopt, gelden er specifieke belastingregels. In dat geval mag men de financieringskosten en rente voor het depot 2 jaar aftrekken. Deze twee jaar gaat in wanneer de lening is afgesloten. Mocht er na de verbouwing geld overblijven in het depot, is de rente niet meer aftrekbaar.

Voorts mag de betaalde rente over het depot 6 maanden worden afgetrokken. Na twee jaar wordt het overgebleven bedrag in het depot gezien als een belastingschuld in box 3. Er kan geen betaalde rente over het restant worden afgetrokken.
Wanneer de verbouwingshypotheek tijdens de verbouwing is afgesloten en zijn er al kosten betaald, zijn deze kosten tot 6 maanden na het begin van de verbouwing aftrekbaar. In dit geval kan er overigens geen sprake zijn van een verbouwingshypotheek met verbouwingsdepot.

Verbouwingshypotheek met NHG

Bij het afsluiten naar een verbouwingshypotheek is het verstandig om deze i.c.m. de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Dit biedt voor de hypotheeknemer alsook de hypotheekgever vele voordelen. Zo ontvangt men meestal een korting op de hypotheekrente en blijft men niet met een restschuld zitten. Daarnaast kunnen bepaalde voorzieningen die energiebesparend zijn worden meegefinancieerd. Daarbij valt te denken aan isolatie of zonnecellen. Voor banken biedt een verbouwingshypotheek met NHG extra zekerheid op terugbetaling van de gehele geleendehypotheeksom. Een dergelijke financiering met NHG gebeurt onder enkele belangrijke voorwaarden:

De afsluitprovisie is de beloning die hypotheekadviseurs krijgen wanneer men via hen een hypotheek afsluit. In deze afsluitprovisie zijn de administratieve kosten en advieskosten voor het afsluiten van een hypotheek inbegrepen. Tevens is het een honorarium voor de geleverde prestatie van de adviseur, die als motivatie dient voor inspanning en een correcte dienstverlening. De afsluitprovisie bedraagt ongeveer 1% van het hypotheekbedrag. Dit kan een vergoeding aan een tussenpersoon zijn of een adviseur van een bank. Dit geldt ook voor een tweede hypotheek.

Voorheen ontvingen hypotheekadviseurs een bonus wanneer men via hen een hypotheek afsloot. Dit leidde ertoe dat cliënten niet altijd het beste hypotheekadvies kregen, maar een hypotheekadvies waar het meest aan kon worden verdiend. Gevolg hiervan is de invoering van het provisieverbod, om het belang van de klant nog beter centraal te stellen. Eerst een hypotheek berekenen door uzelf kan soms problemen voorkomen.

Provisieverbod

Sinds januari 2013 dienen hypotheekadviseurs en hypotheekaanbieders de advieskosten apart in rekening te brengen aan de klant, en mogen deze kosten niet meer verrekend worden met de prijs van het product. Tegenwoordig vindt er dus een rechtstreekse betaling plaats die geheel los staat van de hypotheeksom. Het provisieverbod is voor een deel gebaseerd op open criteria. Als gevolg hiervan heeft de AFM een aantal uitgangspunten opgesteld die als handreiking dienen voor adviseurs en consumenten. Hiermee wordt een betere houvast inzake hypotheekadvies voor alle marktpartijen beoogd.

Voordelen van het provisieverbod:

Als gevolg van het voornoemde verbod zijn er enkele positieve gevolgen voor de consument:

De hypotheekadviseur is onafhankelijker geworden. Immers, de kans dat hij laten zich in zijn advies laat leiden door de aanbieder die hem de hoogste beloning biedt, is ontnomen.

Daarnaast is het vooraf duidelijk hoeveel de kosten van het advies zullen bedragen. Het afzonderlijk in rekening brengen van het advies leidt veelal tot een heldere specificatie van de werkzaamheden en het aantal besteedde uren. Ook is de onderlinge concurrentie tussen hypotheekadviseurs toegenomen. Dit komt de prijs van hypotheekadvies voor de consument ten goede. Als laatste voordeel kan genoemd worden het wegvallen van de doorberekening van de provisie in de hypotheek of hypotheekrente. Zo kan aantrekkelijk aanbod van een hypotheekadviseur niet via een omweg alsnog tot extra kosten leiden.

Nadelen van het provisieverbod:

Het provisieverbod op hypotheken heeft ook negatieve kanten. Gemiddeld bedragen de kosten voor hypotheekadvies ongeveer 2.000 euro. Deze kosten kunnen enkel worden meegefinancieerd met de hypotheek wanneer dit aansluit bij de waarde van de woning. Als men deze kosten niet wenst mee te financieren, dient dit meestal direct te worden betaald. Slechts enkele hypotheekadviseurs bieden hiervoor een gespreide betalingsregeling aan.

Ook ontstaat de verleiding om te besparen op advieskosten, en men de keuze maakt voor een onervaren adviseur. In dat geval zou men uiteindelijk voor de verkeerde hypotheek kunnen kiezen, waardoor men alsnog nog veel duurder uit is. Tenslotte kan men eerder overwegen de keuze maken een hypotheek af te sluiten zonder advies, wat in sommige gevallen eveneens leidt tot het afsluiten van de verkeerde hypotheek.

Hypotheek zonder advies

Door het provisieverbod is duidelijker geworden wat de prijs is van hypotheekadvies. Aangezien een gedegen advies nog steeds een prijzige aangelegenheid is, kan men besluiten om een hypotheek af te sluiten zonder advies. Dit wordt ‘execution only’ genoemd. De vraag is of het afsluiten van een hypotheek zonder advies een slimme keuze is. U dient nu zelf bijvoorbeeld informatie te vinden over de mogelijkheid tot overwaarde van de hypotheek of de hypotheekrente.

Een hypotheek zonder advies afsluiten betekent niet dat er geen extra kosten zijn die men moet betalen. Zo brengen banken distributie- en afsluitkosten in rekening. Daarnaast vraagt men soms enkele honderden euro’s juist voor het afsluiten van ‘execution only’.

Het vergt ook behoorlijk wat kennis en onderzoek om zelf tot een goede keuze van een hypotheek te komen. Om een hypotheek zonder advies te kunnen afsluiten, dient men dan ook als voorwaarde een zogenaamde kennistoets te maken. Deze bestaat uit een aantal vragen, en hieruit moet blijken of men voldoende af weet van de werking van een hypotheek. Om online hypotheekkennis te testen, kunt u terecht op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Naast de kennistoets kan het voorkomen dat de aanbieder van een hypotheek zonder advies extra eisen stellen. Vaak worden zelfstandigen en mensen met een uitkering a priori uitgesloten van deze hypotheekvorm.

Wanneer men een hypotheek zonder advies maar met een levensverzekering wil afsluiten, betaalt men de kosten voor de verzekering sinds het provisieverbod eveneens apart.

Is de afsluitprovisie aftrekbaar?

Naar aanleiding van het provisieverbod betaalt men afsluitkosten en advieskosten in plaats van afsluitprovisie. Aangaande de aftrekbaarheid is er niets veranderd. Per persoon kan men maximaal 1,5% van de schuld aftrekken, met een maximum van € 3.630 per persoon. Wanneer men meer heeft betaald dan het gestelde maximum, kan het bedrag dat boven het maximum uitkomt jaarlijks worden afgetrokken gedurende de looptijd van de hypotheek.

Een voorbeeld:

Er is € 5.400 afsluitprovisie betaald. Deze lening heeft een looptijd van 20 jaar. Vervolgens verminder je dit bedrag met het bedrag dat je eenmalig mag aftrekken: € 5.400 – € 3.630 = €

1.770. Hierna deel je de € 1.770 door het aantal jaren van de looptijd: € 1.770 : 20 = € 88,50.

In het jaar van de aankoop van de woning mag worden afgetrokken € 3.630 + € 88,50 = € 3718,50. Voor de jaren hierna geldt een jaarlijkse aftrekpost van € 88,50.

Hypotheekadvies vergelijken

Als gevolg van het provisieverbod is hypotheekadvies transparanter geworden en daardoor ook beter te vergelijken. Echter, de prijsverschillen zijn nog steeds groot. Zo varieert het uurtarief, rekent de ene adviseur alleen advieskosten terwijl de ander kosten berekent voor het opstellen van een heel financieel plan.

Hoe kan men weten of men goed is geadviseerd? Voor het vergelijken van hypotheekadviseurs is het raadzaam om ervaringen van anderen te lezen. Daarnaast bestaat er een kwaliteitscontrole van het advies, door middel van een checklist. Deze checklist is te vinden op de website van de Autoriteit Financiële Markten. Het betreft een in te vullen vragenlijst waaruit kan blijken in hoeverre een hypotheekadvies toereikend is geweest. Een rechtstreekse link naar deze checklist vindt u hierhttps://www.afmsurvey.nl/afm89/Survey.aspx

Bij de meeste hypotheekadviseurs is een eerste kennismakingsgesprek kosteloos. Het verdient dan ook de aanbeveling om bij verschillende adviseurs een kennismakingsgesprek aan te vragen. U kunt zich dan laten voorlichten omtrent het uurtarief en de verwachte tijd die aan het advies besteed zal gaan worden.

U wilt een hypotheek berekenen. Dat is belangrijk, want om een hypotheek af te sluiten, dient men te weten hoeveel men kan lenen de bij de bank. Daarnaast kan men berekenen hoeveel eigen geld nodig is voor betreffende lening. Ook is het goed om te weten of een bestaande hypotheek nog steeds passend is. Bijvoorbeeld wanneer u een tweede hypotheek heeft. Hieronder volgt een uitleg met betrekking tot de afzonderlijke hypotheekberekeningen.

Maximale hypotheek berekenen

Hoeveel men maximaal bij een hypotheek kan lenen, is afhankelijk van verschillende factoren. Dit hangt af o.a. van het inkomen, de rentestand en de executiewaarde (waarde bij gedwongen verkoop) van de woning. Aangezien de woning als onderpand voor de lening dient, zal de maximale hypotheek vrijwel nooit beduidend hoger liggen dan de waarde van de woning. Op een woning met een waarde van € 250.000, kan logischerwijs geen hypotheek berusten van € 600.000. Iets meer lenen dan de woningwaarde voor bijvoorbeeld een verbouwing of verbetering van de woning, behoort nog wel tot de mogelijkheden.

Tot en met 2012 was het mogelijk 106% van de aankoopprijs te financieren met een hypotheek. De komende jaren zal de maximale hypotheek jaarlijks 1% omlaag gaan naar uiteindelijk 100% van het eigen huis in 2018. Om zelf de maximale hypotheek te berekenen, kan men op verschillende websites terecht, zoals bijvoorbeeld bij SNS Bank. Let er wel op dat de website onafhankelijk is en actueel. De berekening komt neer op de volgende stappen:

  1. Toetsinkomen bepalen: dit is het inkomen van de hypotheekaanvrager dat als uitgangspunt dient voor de hypotheekberekening.
  2. Hypotheekrente berekenen: de hypotheekrente is een belangrijk onderdeel voor het berekenen van de maximale hypotheek. Immers, hoe hoger de hypotheekrente is, hoe moeilijker deze voor de aanvrager maandelijks is op te brengen.
  3. De woonquote berekenen: Dit is met maximale percentage van het bruto jaarinkomen dat als bruto hypotheeklast (rente + aflossing) is toegestaan. Hierin is de hypotheekrente (zie 2) een belangrijke factor. Uit het voorgaande kunnen de maximale woonlasten worden berekend. Dit is de woonquote vermenigvuldigd met het toetsinkomen. Hierdoor kan tenslotte de maximale hypotheek worden berekend. Een voorbeeld: Jan heeft een toetsinkomen van € 35.000. Zijn rentevaste periode bedraagt 10 jaar en de hypotheekrente bedraagt 4%. De annuïteitenhypotheek heeft een looptijd van 30 jaar.
  1. Toetsinkomen: € 35.000.
  2. De hypotheekrente is 4%.
  3. Via gebruik van een woonquote-tabel blijkt bij een hypotheekrente van 4% de woonquote 29% te bedragen.
  4. De maximale woonlast wordt berekend: 29% van € 35.000 = € 10.150.
  5. Via een complexe formule is annuïteit bij een looptijd van 30 jaar vastgesteld op 0,059419.
  6. Jan’s maximale hypotheek is dan € 10.150/ 0,059419 = € 170.820.

NHG-hypotheek berekenen

Met de Nationale Hypotheekgarantie worden banken en huizenbezitters beschermd wanneer de hypotheek niet meer betaald kan worden. Het maximum te lenen bedrag wanneer men een hypotheek afsluit met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), bedraagt € 290.000. Dit bedrag is inclusief alle bijkomende kosten zoals notariskosten en afsluitprovisie. Per 1 juli 2014 geldt dat de aankoopprijs van de woning nog maximaal € 250.000 mag zijn zodat de totale wervingskosten niet boven de € 265.000 uitstijgen. Op de website van de NHG (www.nhg.nl) kan men een indicatie krijgen van het bedrag dat geleend kan worden voor een hypotheek met NHG.

Eigen geld berekenen bij afsluiten van hypotheek

De komende jaren zal de maximale hypotheek die men kan verkrijgen nog verder omlaag gaan. Dit houdt in dat er meer eigen geld nodig zal zijn voor eventuele verbouwings- of overige kosten (verbouwingshypotheek). Politiek streven voor de toekomst is uiteindelijk een percentage van 20% eigen geld bij het afsluiten van een hypotheek.

Om te weten of het verstandig is om eigen geld te investeren bij het kopen van een woning, zal een en ander moeten worden afgewogen. In hoeverre weegt de daling van hypotheeklasten door inbreng van eigen vermogen op tegen de renteopbrengst wanneer men het eigen vermogen op een spaarrekening laat staan? Beide opties dienen te worden berekend en met elkaar worden vergeleken. Het is zeker niet in alle gevallen voordeliger om eigen geld in de woning te stoppen.

Is de huidige hypotheek nog steeds de juiste hypotheek?

Het kan uiteraard voorkomen dat de huidige hypotheekrente lager is komen te liggen dan de rente waartegen men de hypotheek heeft afgesloten. In zo’n geval is het raadzaam om te berekenen of het oversluiten van een hypotheek voordeel biedt. Dit hoeft namelijk niet per se het geval te zijn. Het opheffen van de bestaande hypotheek brengt noemenswaardige kosten met zich mee alsook het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Op internet zijn verscheidene betrouwbare rekenhulpmiddelen te vinden die op basis van uw gegevens een berekening kunnen maken. De meest belangrijke factoren in deze berekening zijn de hypotheekrente en de eventueel te verkrijgen rentekorting bij de nieuwe of tweede hypotheek.

Hypotheek berekenen door een hypotheekadviseur

Het kiezen van de juiste hypotheek is best een lastige taak, die de nodige aandacht verdient. Wanneer er sprake is van bijzondere omstandigheden, is het soms niet mogelijk om online uw hypotheek te berekenen. Zo kan het zijn dat men geen intentieverklaring van de werkgever krijgt om in vaste dienst te worden aangenomen. Daarnaast kan men vanwege verhuizing van de werkgever zelf ook een nieuwe woning behoeven, maar blijft een restschuld over. Hiervoor is maatwerk vereist. Een erkende hypotheekadviseur kan u in deze gevallen helpen met het berekenen van de hypotheek en met advies bijstaan. Houd er rekening mee dat niet alle adviseurs onafhankelijk zijn, en verdienen deze tussenpersonen provisies op door hun geadviseerde hypotheken. Enig vooronderzoek naar de juiste hypotheekadviseur is dus geen overbodige luxe.

Een tweede hypotheek is soms een goede oplossing. Wanneer men een hypothecaire lening bovenop de bestaande hypotheek afsluit, is er sprake van een tweede hypotheek. De tweede hypotheek wordt daarbij op hetzelfde pand als de oorspronkelijke hypotheek afgesloten. Door deoverwaarde die een woning vertegenwoordigt, kan men onder voorwaarden extra lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing van de woning of het kopen van een nieuw huis. Wanneer u uw woning laat verbouwen, kunt u kiezen voor een verbouwingshypotheek. Daarnaast kan de tweede hypotheek worden aangewend voor specifieke doeleinden als het kopen van een auto of caravan. Het is daarbij niet verplicht om een tweede hypotheek aan te gaan bij dezelfde hypotheekaanbieder van de bestaande hypotheek. Als de tweede hypotheek niet gebruikt wordt voor het verbeteren van de woning maar t.b.v. extra krediet, noemt men dit een krediethypotheek.

Krediethypotheek

Bij een krediethypotheek dient de woning als onderpand, en is de rente variabel. Het is een relatief goedkope hypotheekvorm om de overwaarde van een woning te benutten. De rente is echter niet fiscaal aftrekbaar. Via een krediethypotheek kan men op ieder gewenst moment geld opnemen of aflossen. Daarbij dient gezegd dat aflossen niet verplicht is, maar het betalen van rente logischerwijs wel. De hoogte van het krediet is 50% van de vrije verkoopwaarde. Dit is de waarde die de hoogste bieder voor betreffend pand zal geven, en er geen sprake is van een gedwongen verkoop. Meer informatie vindt u ook in het artikel over een BKR-hypotheek.

Voor- en nadelen van een tweede hypotheek

Voordelen

Het belangrijkste voordeel van een tweede hypotheek is een doorgaans gunstigere hypotheekrentedan bij een persoonlijke lening. Een ander voordeel is dat men bij een tweede hypotheek de rente kan aftrekken bij de belastingaangifte, in box 1. Let op: dit is alleen mogelijk wanneer de tweede hypotheek wordt aangewend voor de verbouwing of verbetering van de woning. Daarnaast dient de hypotheek binnen 30 jaar te worden afgelost en betreft het een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Nadelen

Er zijn kosten verbonden aan het afsluiten van een tweede hypotheek. Voor het opstellen van een nieuwe hypotheekakte en een inschrijving in het kadaster, moeten notariskosten worden betaald. Daarnaast zal als onderliggend ‘bewijs’ van de overwaarde van de woning een taxatierapport dienen te worden opgesteld. Ook hieraan zijn kosten verbonden. En wanneer men een hypotheekadviseur inschakelt voor een gedegen advies, dienen bemiddelingskosten te worden betaald.

Voorwaarden bij afsluiten van een tweede hypotheek

Logischerwijs dient het inkomen van de aanvrager van een tweede hypotheek hoog genoeg te zijn om de maandlasten te kunnen dragen. Wanneer daarnaast de woning voldoende overwaarde bezit, zijn de belangrijkste voorwaarden aanwezig.

De verstrekker van de tweede hypotheek wil meestal nog extra zekerheden, in het geval er niet meer kan worden betaald. Dit kan gegeven worden in de vorm van een hypotheekrecht. Dit is het recht op via een openbare veiling de woning te kunnen verkopen met als doel de hypotheekschuld af te kunnen lossen. Wanneer de tweede hypotheek wordt afgesloten bij een andere aanbieder dan de bestaande hypotheek, dient een verzoek te worden ingediend bij de eerste hypotheekbank. Pas wanneer de aanbieder van de eerste hypotheek toestemming heeft verleend, kan dan een tweede hypotheek worden afgesloten.

Tweede hypotheek berekenen

Het berekenen van de maximale hoogte van een tweede hypotheek verschilt niet noemenswaardig met de bestaande hypotheek.

Dit gebeurt via een aantal stappen:

  1. Berekening van bruto maandlasten van de hypotheek. In geval van een tweede hypotheek dient de hypotheek een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek te betreffen.
  2. Inkomensberekening: zoals gezegd is het inkomen bepalend voor de hoogte van de te kunnen dragen maandlasten. Ook kan hierdoor worden gekeken hoeveel er via de hypotheekrenteaftrek kan worden teruggevorderd.
  3. Eventuele erfpacht- of alimentatieverplichtingen meenemen in de berekening, welke gevolgen kunnen hebben voor de hypotheekrenteaftrek.
  4. Berekenen van de hypotheekrenteaftrek.
  5. Bijtelling van het eigenwoningforfait.
  6. Berekenen van het belastbaar inkomen. Via de voorgaande stappen komt men tot een berekening van het belastbaar inkomen.
  7. De uiteindelijke belastingteruggave berekenen op basis van het voorgaande. Hieruit vloeien de netto maandlasten voort. Door de belastingteruggave af te trekken van de bruto maandlasten, blijven de netto maandlasten over. Op basis hiervan kan de hoogte van de tweede hypotheek worden bepaald.

Woz-krediet of tweede hypotheek?

Soms kan het voordeliger zijn om in plaats van een tweede hypotheek en zogenaamd WOZ-krediet aan te gaan. WOZ staat voor Wet Onroerende Zaken, en het WOZ-krediet heeft dan ook altijd betrekking op onroerend goed.. Het kan beschouwd worden als een doorlopend krediet en is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Via de bank kan een kredietbeoordeling worden gemaakt waaruit blijkt of men in aanmerking komt voor een dergelijke lening.

Enkele belangrijke verschillen tussen een tweede hypotheek en een WOZ-krediet zijn:

  • Een WOZ-krediet valt sneller te regelen dan een tweede hypotheek.
  • Een tweede hypotheek heeft meestal een lagere rente.
  • Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek dient het i.g.v. een tweede hypotheek te gaan om een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.
  • In tegenstelling tot een tweede hypotheek (notariskosten etc), zijn er bij een WOZ-krediet geen extra kosten.
  • Bij een WOZ-krediet wordt alleen rente betaald over het opgenomen krediet. In tegenstelling tot veel andere leningen dient dus niet het hele bedrag te worden opgenomen, wanneer men er geen directe bestemming voor heeft.

Risico’s van een tweede hypotheek

Wanneer een bank een tweede hypotheek verstrekt en niet gelijktijdig hypotheeknemer is van de eerste hypotheek, loopt zij een groter risico. In geval van gedwongen verkoop van de woning waarop de hypotheken berusten, zal de inlossing van de schuld altijd eerst op de eerste hypotheek gebeuren.

De consument dient zich niet al te snel te laten leiden door de lage rentepercentages waarmee aanbieders van tweede hypotheken adverteren. Er kunnen aanvullende voorwaarden bestaan die niet opwegen tegen het ogenschijnlijk aantrekkelijke rentetarief. Een goede voorlichting door een erkend hypotheekadviseur is daarom geen overbodige luxe. Anderzijds is het evenmin verstandig om enkel uit gemakzucht te kiezen voor een tweede hypotheek bij uw huidige hypotheekverstrekker. Hoewel weliswaar administratief minder eenvoudig, kan het lonen om de rentepercentages van verschillende aanbieders te vergelijken. Via hypotheekrenteoverzichten en het aanvragen van verschillende offertes kan men uiteindelijk komen tot de goedkoopste tweede hypotheek. Wellicht is het dan ook een optie om te kiezen voor ‘hypotheek oversluiten‘.

Een hypotheek oversluiten is soms een goede optie. Vooral wanneer de omstandigheden in de loop der jaren veranderen. Een hypotheek oversluiten is dan mogelijk.

De meeste mensen hebben hun woning gefinancierd met een hypothecaire lening. Deze hypotheek is verstrekt onder een aantal condities. Het gaat hier dan om voorwaarden als de looptijd van een hypotheek, de hypotheekrente en de rentevaste periode.

Na het afsluiten van een hypotheek kunnen er gaandeweg de jaren veranderingen optreden. Een woning kan bijvoorbeeld overwaarde gaan vertegenwoordigen, hypotheekrente is sterk gedaald of de rentekorting van de hypotheekverstrekker kan komen te vervallen. In zulke gevallen kan het wenselijk zijn de bestaande hypotheek over te sluiten. Dit kan nog extra interessant worden wanneer de bestaande hypotheek al over de helft van de looptijd is (> 15 jaar).

In geval van het oversluiten van een hypotheek wordt een nieuwe hypotheek aangegaan. Het is ook mogelijk een tweede hypotheek aan te gaan. Het doel hiervan is de oude hypotheek af te lossen, en zo te profiteren van nieuwe, gunstigere omstandigheden. Voorts blijft het onderpand van de hypotheek, de eigen woning, hetzelfde. Het oversluiten van een hypotheek is dus niet mogelijk als het gaat om het kopen van een nieuw huis.

Kosten van oversluiten van de hypotheek

Bij het oversluiten van een hypotheek kan het zijn dat er een boete moet worden betaald. De reden hiervan is dat de hypotheekaanbieder minder renteopbrengsten ontvangt dan waarop was gerekend. Factoren als de stand van de hypotheekrente zijn van invloed op de hoogte van deze te betalen kosten. De boete die dient te worden betaald wordt de boeterente genoemd.

Boeterente

De boeterente is dus een kostenpost bij het oversluiten van een hypotheek. De hoogte van deboeterente kan de hypotheekgever (houder van de hypotheek) berekenen. Via internet (o.a. de website van Vereniging Eigen Huis) kan via een rekentool een grove indicatie worden gegeven. Voor een echte concrete berekening zal men de hypotheekakte moeten raadplegen. In de hypotheekakte valt te lezen hoeveel boeterente er voor het oversluiten van een hypotheek maximaal kan ontstaan. Dit is afhankelijk van enkele factoren:

  • De hoogte van de hypotheek. Des te hoger de hypotheeklening, hoe hoger de boeterente zal zijn.
  • Het verschil tussen de afgesproken hypotheekrente en de hoogte van de hypotheekrente op dat moment.
  • De rentevaste periode. Dit is de afgesproken periode waarin de hypotheekrente gelijk blijft. Als deze periode nog lang is, zal de bank een hogere boete in rekening brengen. Dit omdat de bank over een langere periode rente misloopt.

Bij vervroegd aflossen als gevolg van het oversluiten van een hypotheek, is meestal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij. Dit percentage geldt voor elk afzonderlijk kalenderjaar. Daarbij is de boeterente fiscaal aftrekbaar in box 1. Het voordeel (of nadeel) hiervan bij het oversluiten van een hypotheek, is het verschil tussen de boeterente en de hypotheekrente. Als bij het oversluiten van een hypotheek de boeterente wordt meegefinancierd in de nieuwe hypotheek, is dat deel niet aftrekbaar.

Boeterente bij schenking

Er kan tot 1 januari 2015 een bedrag van € 100.000,- belastingvrij worden geschonken, mits dit bedrag wordt aangewend voor de koop, het verbouwen of de hypotheekaflossing van de eigen woning. Dit is een tijdelijke verhoging, aangezien de overheid het extra aflossen van een hypotheek wil stimuleren.

Wel of niet een hypotheek oversluiten?

Zoals gezegd kunnen er verschillende redenen zijn om een hypotheek over te sluiten. Het is van belang om huidige hypotheek en de gevolgen van het oversluiten goed onder de loep te nemen. Het inschakelen van een hypotheekadviseur kan derhalve uitkomst bieden. Het hoeft, ondanks een huidige lagere hypotheekrente, niet altijd te lonen om de hypotheek over te sluiten. Net zo min dient men zich niet te direct te laten afschrikken voor een boeterente. Wel zijn er naast de te betalen boeterente nog enkele risico’s en kosten waar men bij een hypotheek oversluiten rekening mee dient te houden.

Taxatiekosten

Voor het oversluiten van een hypotheek dient de woning opnieuw te worden getaxeerd. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) hanteert hiervoor een standaardtarief van 0,185 % van de getaxeerde waarde van de woning. De kosten van het taxatierapport zijn enkele honderden euro’s, welke overigens aftrekbaar zijn.

Afsluitprovisie

De afsluitprovisie is een vergoeding voor de kosten die de hypotheekverstrekker en/of adviseur maken. Dit bedrag is ongeveer 1 tot 1,5 % van de hypotheeksom. Enkele hypotheekaanbieders brengen geen afsluitprovisie in rekening. Tot een bepaalde hoogte is deze provisie eveneens aftrekbaar bij uw belastingaangifte.

Kosten voor een verzekering gekoppeld aan de hypotheek

Meestal kost het niets wanneer er bij het oversluiten van een hypotheek een levensverzekering wordt overgedragen. Echter, in sommige gevallen kan de belastingdienst dit zien als een niet aan de woning gekoppelde uitkering. In dat geval zal hierover belasting dienen te worden betaald.

Notariskosten

Voor het opstellen c.q. passeren van een hypotheekakte zal men notariskosten dienen te betalen. Deze kosten die een notaris hiervoor in rekening brengt varieert per notaris. Het verdient dus de aanbeveling om hun prijzen te vergelijken. Meestal ligt het bedrag tussen de € 1.000,- tot € 2.000,-

Hypotheekadvies

Om een eerlijk en transparant advies in te winnen met betrekking tot het oversluiten van een hypotheek zijn er enkele aandachtspunten. Zo is het goed om te weten of een tussenpersoon niet op de waarschuwingslijst van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) staat. Via het register van de AFM kan worden gecheckt of de juiste vergunning is verleend. Daarnaast zijn er enkele belangrijke keurmerken, te weten:

  • SEH (Erkend hypotheekadviseur)
  • FFP (Gecertificeerd financieel planner)
  • DSI (Dutch Securities Institute Keurmerk)

Verder is het belangrijk dat de hypotheekadviseur een dienstverleningsdocument overhandigt. Hier staat in welke diensten de hypotheekadviseur heeft verricht en welke kosten er naar schatting worden gemaakt. In de uiteindelijke offerte dienen de exacte advieskosten te worden vermeld. Tenslotte mag u van een adviseur verwachten dat deze u ook na het oversluiten van de hypotheek nog af en toe contact met u opneemt. Wijzigingen in belastingwetgeving en het verloop van de vermogensopbouw zal een goede adviseur met u bespreken. Dit geldt ook voor de vraag of de financiële doelstellingen die ten grondslag lagen aan het oversluiten, uiteindelijk zijn behaald.

Een NHG- hypotheek is een hypotheek met nationale hypotheekgarantie. Deze regeling heeft als doel om het eigen woning bezit zoveel mogelijk te stimuleren. In dit artikel alle informatie over de NHG- hypotheek.

Wat is de Nationale hypotheekgarantie?

In 1995 is de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen opgericht. Deze stichting is verantwoordelijk voor de uitvoering van de Nationale hypotheekgarantie (NHG). Met de Nationale Hypotheekgarantie wordt beoogd om het eigenwoningbezit zoveel mogelijk te bevorderen. Hiertoe neemt de stichting het risico van non-betaling door degene die hypotheekverplichtingen niet meer na kan komen over. De Nationale Hypotheekgarantie is dus een garantie voor de terugbetaling van hypotheeklasten aan de hypotheekverstrekker. Deze garantie kost eenmalig een provisie van 1% van het hypotheekbedrag.

Voordelen voor de consument van een NHG- hypotheek

De NHG-hypotheek biedt de consument voordelen. Deze kosten van het nemen van deze hypotheek worden ruimschoots terugverdiend doordat op basis van de NHG-garantie goedkoper kan worden geleend.

Daarnaast biedt het afsluiten van een NHG- hypotheek met NHG-garantie de mogelijkheid om bij betalingsproblemen, welke zijn veroorzaakt door ziekte, werkloosheid, scheiding of overlijden van de partner een tijdelijke aanvullende lening te verkrijgen. Zo wordt tijd verkregen om inkomsten en uitgaven op elkaar af te kunnen stemmen.

Indien er geen mogelijkheden zijn om een blijvende oplossing te bereiken dan moet het huis alsnog worden verkocht. Als dit resulteert in een restschuld (de opbrengst van het huis minus het hypotheekbedrag) dan neemt het Waarborgfonds deze restschuld voor zijn rekening.

Ten opzichte van gewone hypotheken heeft de NHG- hypotheek een groot voordeel, aangezien hierbij je na verkoop van de woning toch ook nog de restschuld moet terugbetalen.

Voordelen van een hypotheek met NHG voor de hypotheekverstrekker

Voor de hypotheekverstrekkers is er het voordeel dat er garantie bestaat voor het volledig aflossen van de hypotheek. Hierdoor kan men minder terughoudend zijn bij het verstrekken van hypotheken aan degenen die zonder NHG-garantie wellicht geen hypotheek zouden verkrijgen.

Voorwaarden voor het verkrijgen van een NHG- hypotheek

Om in aanmerking te komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie is de belangrijkste voorwaarden dat de totale kosten niet boven de € 265.000,- uitstijgen. In dit bedrag zijn de afsluitprovisie, verbouwingskosten (de verbouwingshypotheek kan ook een goede optie zijn), notariskosten e.d. meegenomen. Daarnaast zijn er nog enkele aanvullende voorwaarden. Zo dient de woning het hoofdverblijf te zijn, dient de financiële situatie van de aanvrager kritisch te worden bekeken en mag het hypotheekbedrag maximaal 50% aflossingsvrij zijn.

Voorwaarden voor kwijtschelding van restschuld

Voor kwijtschelding van de restschuld bestaan strenge voorwaarden:

  1. Er is een hypotheek met NHG-garantie afgesloten.
  2. Er is toestemming van de NHG en de bank om je woning met verlies te verkopen.
  3. De woning is naar behoren onderhouden.
  4. De woning is verkocht met behulp van een NVM-makelaar.
  5. Er is door de bank bij het verstrekken van de hypotheek een toets op het inkomen en op het vermogen uitgevoerd.
  6. Er is een verandering in de persoonlijke situatie gekomen waardoor er betalingsproblemen zijn ontstaan. De oorzaak van de betalingsproblemen mogen enkel en alleen worden  veroorzaakt door ziekte, echtscheiding, niet verwijtbare werkloosheid en overlijden van de partner.
  7. De betalingsachterstanden zijn beperkt en in het verleden zijn de betalingen tijdig voldaan.

Het maximale hypotheekbedrag

De maximaal te verkrijgen hypotheek is begrensd onder de NHG-Garantie tot maximaal € 290.000,-, inclusief alle bijkomende kosten. Hierdoor mag de aankoopprijs niet hoger zijn dan € 273.585,-. Op basis hiervan kan dan een hypotheek via NHG worden verkregen van € 284.528,-.

Deze grenzen zijn verder verlaagd per 1 juli 2014. De aankoop mag dan maximaal € 250.000,- bedragen zodat de totale verwervingskosten niet uitstijgen boven de € 265.000,-

Per 1 juli 2015 volgt een verdere verlaging tot € 245.000,- maximale verwervingskosten.

Actualiteit

De economische situatie leidt er toe dat veel meer huizen gedwongen moeten worden verkocht. Dit heeft als gevolg dat meer en meer een beroep wordt gedaan op de NHG-garantie.

De overheid ziet zich gedwongen om de toestroom in te dammen teneinde haar risico’s zoveel als mogelijk te beperken. Om die reden is, zoals eerder aangehaald, het maximale hypotheekbedrag verlaagd. Voorts zijn de kosten ter verkrijging van een hypotheek met NHG flink opgeschroefd. Betaalde men in 2006 nog maar 0,28% van de hoofdsom, bedraagt deze op dit moment 1% van het hypotheekbedrag.

Daarnaast wordt meer gekeken naar de feitelijke woonlasten en niet meer naar fictieve woonlasten op basis van een volledige aflossing via een annuïteitenhypotheek. Is het mogelijk om de woonlasten op basis van de nieuwe normen te betalen, dan zal een beroep op de NHG-garantie ingeval van een restschuld niet worden gehonoreerd.

De NHG is minder snel van mening dat woonlasten ondraaglijk zijn. Om die reden kan iemand met een WW-uitkering toch nog worden verplicht zijn hypotheeklasten in ieder geval voorlopig te blijven betalen.

Negatieve bkr in combinatie met NHG

Indien de verkoop van de woning met NHG-Garantie leidt tot een restschuld welke door de NHG voor haar rekening wordt genomen als aan alle voorwaarden is voldaan, dan volgt wel een BKR notering. (Lees ook het artikel over de BKR-hypotheek). Deze blijft 5 jaar lang bestaan. Hierdoor zijn er geen mogelijkheden om een consumptieve lening af te sluiten.

Woningverbetering

Een hypotheek met NHG kan ook worden aangewend ingeval van het verbeteren van de woning. Hierbij valt te denken aan het inhalen van achterstallig schuldfinanciering, onderhoud en verbetering c.q. uitbreiding van de woning. Als voorbeelden kunnen worden genoemd: isolatie, schilderwerk, tuinaanleg, (drie) dubbel glas, cv-installatie etc.

Er kan zowel een aanvullende dan wel een nieuwe lening worden verkregen, waarmee de bestaande hypotheek kan worden afgelost. Als eis hierbij geldt dat de aanvullende lening alleen bij de huidige hypotheekverstrekker kan worden afgesloten.

De Restschuldfinanciering

Er zijn (beperkte) mogelijkheden voor het financieren van restschulden. Bovendien is het sinds 1 januari 2014 mogelijk om restschulden mee te financieren op een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Realiteit is wel dat banken veelal uiterst terughoudend bij de aanvraag van een restschuldfinanciering. Hierdoor is het momenteel voor veel mensen nog steeds moeilijk om te verhuizen. Het Centraal Bureau voor Statistiek heeft berekend dat van de naar schatting miljoen woningen die ‘onder water staan’, is de restschuld gemiddeld € 40.000.

Een BKR-hypotheek is een hypothecaire lening voor mensen die geregistreerd staan bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) en daardoor niet in staat zijn om een gewone hypotheek af te sluiten. Er is hier geen sprake van een aparte hypotheekvorm: de BKR-hypotheek zegt in principe niets over de hieraan gestelde voorwaarden.

Hypotheekverstrekkers kunnen via het BKR nagaan of de hypotheekaanvrager in het verleden betalingsachterstanden heeft gehad of nog een lening open heeft staan bij een kredietverlener. Banken lopen bij het verstrekken van een hypotheek aan iemand met een registratie bij het BKR een groter risico dat betalingsverplichtingen niet worden nagekomen. Logischerwijs is het daardoor moeilijker een BKR-hypotheek te verkrijgen dan een normale hypotheek.

Bureau kredietregistratie

Bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) te Tiel wordt een elektronisch dossier bijgehouden van iedere Nederlander inzake afgesloten kredieten. Dit betreft voornamelijk afgesloten leningcontracten, krediet op betaalrekeningen, winkelpassen of creditcards. Op dit moment zijn rond de 9 miljoen mensen bij het BKR geregistreerd, waarvan bij ongeveer 8% er een probleem is ontstaan met betrekking tot de terugbetaling van een krediet.

Bureau kredietregistratie is in het leven geroepen als bescherming voor de consument zelf, alsook organisaties te informeren over de kredietwaardigheid van de consument. Via een zogenaamde BKR-toetsing wordt in de Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) gekeken in hoeverre een lening verantwoord is om af te sluiten. Wanneer er sprake is van een achterstand in een betaling, kan dit voor kredietverleners reden zijn geen nieuwe lening te verstrekken. Informatie over leningen wordt tot 5 jaar na de aflossing van het krediet bewaard. Er wordt geen informatie geregistreerd met betrekking tot hypotheekkrediet, behalve wanneer de hypotheekgever (degene die een hypothecaire lening ontvangt) een betalingsachterstand heeft van meer dan 4 maanden.

Een hypotheek afsluiten met een BKR-notering

Wanneer men een BKR-notering heeft is het doorgaans moeilijk om een hypothecaire lening af te sluiten. Gezien de economische crisis van de afgelopen jaren, in combinatie met de huidige onzekerheid op de woningmarkt, is het aanbod in BKR-hypotheken sterk afgenomen. Toch bestaan er nog enkele mogelijkheden tot het afsluiten van een BKR-hypotheek.

Indien men ondanks een BKR-registratie toch een hypotheek wenst, speelt de mate van ernst met betrekking tot de BKR-registratie een belangrijke rol. Deze wordt vertaald in zogenaamde coderingen, die inzicht geven in de hoogte en in het verleden opgelopen betalingsachterstanden met betrekking tot aangegane leningen. De achterstandscoderingen zijn:

De A codering: Wanneer er sprake is van een achterstand in de betaling, wordt dit aangegeven met de letter A. Deze melding ontstaat wanneer termijnbedragen meermaals niet zijn voldaan.
De H codering: Wanneer een betalingsachterstand van de A codering is ingelopen, zal deze veranderen in een H codering. De H staat in deze voor ‘herstel’, en hiermee komen de negatieve gevolgen van een A codering te vervallen.

Voorts bestaan er nog vier zogenaamde ‘bijzonderheidscoderingen’:

Code 1: Deze code geeft aan dat er na het ontstaan van een betalingsachterstand, een aflossings- dan wel schuldregeling is getroffen.
Code 2: Deze code geeft aan dat de (restant)vordering opeisbaar is gesteld. Kortweg houdt dit in dat de lening uit handen is gegeven aan een incassobureau.
Code 3: Er heeft een afboeking op de ontstane schuld plaatsgevonden van € 250 of meer. In geval van totale kwijting van de schuld, dient er een einddatum te worden vermeld.
Code 4: Deze code geeft aan dat de kredietnemer onbereikbaar is.
Code 5: Deze codering is tijdelijk, en geeft aan dat er een preventieve betaalregeling is overeengekomen.

Om een BKR-hypotheek aan te kunnen vragen, zal de eventuele hypotheekverstrekker een beoordeling maken op basis van de code(s) bekend bij het BKR. Belangrijke uitgangspunten om een BKR-hypotheek te verkrijgen zijn:

– Men heeft een A codering omgezet in een H codering of een einddatum waarop de lening is afgelost.
– Er is sprake van maximaal één code 2. Deze dient betrekking te hebben op een telecomcontract of verzendhuiskrediet. Tevens mag het krediet inmiddels niet meer bestaan en beëindigd maximaal drie maanden na de ontstane betalingsachterstand.
– Er is geen betalingsachterstand van langer dan 4 maanden geregistreerd op een eerdere hypotheek.
– Er is geen sprake geweest van een traject via de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen. Dit wordt kortweg het WSNP-traject genoemd en is een wettelijke procedure wanneer er via de schuldhulpverlener niet tot een oplossing is gekomen met de schuldeiser(s).

De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en de BKR-hypotheek

De Nationale Hypotheekgarantie is een garantie die men kan krijgen bij het afsluiten van een hypothecaire lening (NHG-hypotheek). Dit betekent dat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg staat voor de hypothecaire lening, terwijl de ontvanger van de hypotheek hiervoor een provisie betaalt.

Het is mogelijk om een BKR-hypotheek met NHG te verkrijgen in enkele gevallen. Er zijn echter wel een aantal voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Zo kan er geen NHG op een hypotheek worden gegeven wanneer er sprake is van de BKR codes 1 tm 4. Ook schuldregelingen maken het veelal onmogelijk om een NHG bij de hypothecaire lening te verkrijgen. Wanneer er sprake is van enkel een A-notering of code 1 én de lening is afgelost kan er een uitzondering worden gemaakt en derhalve een NHG worden verstrekt bij bij de BKR-hypotheek. Er moet dan wel sprake zijn van een vermelding van code H (herstelcode) en een verklaring van de kredietverstrekker dat de achterstand is ingelopen.

Waar kan men een BKR-hypotheek aanvragen?

Zoals gezegd zijn er enkele aanbieders van BKR-hypotheken. Het lijkt aantrekkelijk om een hypotheek aan te gaan bij een aanbieder die ondanks de BKR-notering een hypotheek wil verstrekken. Het is desondanks van belang in ogenschouw te nemen dat ook deze hypotheekaanbieders winst willen maken. Een grondige en oprechte beoordeling van iemands financiële situatie en eventuele toekomstige veranderingen is daarom aan te raden.

Via een erkende en onafhankelijke hypotheekadviseur kan men zich het beste laten voorlichten met betrekking tot de mogelijkheden. Hiermee kan worden voorkomen dat een BKR-hypotheek tegen een buitenproportioneel rentepercentage wordt afgesloten of andere twijfelachtige voorwaarden. Door het aanbod te vergelijken kan uiteindelijk de meest gunstige offerte worden gekozen. Enkele aanbieders van een BKR-hypotheek zijn onder andere Huisgarant, Amstelgeld, Girokrediet, BKR direct, BKR Lease en Maximoney. Tevens kan de hypotheekadviseur voor u proberen een BKR-hypotheek via een bank aan te gaan, hoewel de meeste banken zich hebben teruggetrokken uit de BKR-hypotheek markt.

 

Wat is hypotheekrente?

Hypotheekrente is een vergoeding in de vorm van rente die men betaalt over een hypothecaire lening. Deze hypothecaire lening wordt verstrekt door een bank of een andere hypotheek-verstrekker voor de aankoop van een woning. De hoogte van de hypotheekrente kan behoorlijk verschillen per aanbieder. Dit is van een aantal factoren afhankelijk:

Individuele factoren:

  1. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG-hypotheek). Dit is een garantie die, onder bepaalde voorwaarden, kan worden gegeven op hypotheken tot € 290.000.

Vanaf 1 juli 2014 wordt de grens tot waaraan met NHG garantie kan verkrijgen verlaagd naar € 265.000,-. Dit is met inbegrip van notariskosten, afsluitprovisie en eventuele verbouwingskosten.

De hypotheeknemer heeft de garantie dat wanneer de hypotheekgever zijn verplichtingen niet nakomt, hij zich kan beroepen op de Nationale Hypotheek Garantie. Dit is een extra zekerheid voor de bank. Door deze garantie kan de hypotheekverstrekker een lagere hypotheekrente bieden. Ook de hypotheekgever heeft een extra zekerheid: wanneer bij verkoop van de woning de opbrengst onvoldoende is om de hypotheek af te lossen, neemt de NHG onder bepaalde voorwaarden de restschuld over.

  1. Een vast inkomen van degene die een hypotheek aanvraagt. De hypotheekverstrekker zal een bepaalde mate van kredietwaardigheid van de ontvanger verlangen. Het betreft hier veelal een vaste baan of een waardevaste uitkering. Mensen met een eigen onderneming ondervinden doorgaans vaker problemen bij het aanvragen van een hypotheek.
  2. Extra zekerheden die de hypotheekgever kan bieden. Wanneer ouders voldoende financiële draagkracht bezitten, kunnen zij helpen bij de aanvraag van een hypothecaire lening. Zo bestaat er de generatiehypotheek: de hypotheekaanvrager gaat samen met zijn of haar ouders de financiering aan waardoor extra zekerheid aan de bank wordt geboden. Een andere vorm van extra zekerheid is het zogenaamde pandrecht. Er kan door de bank een recht worden gevestigd op onroerend goed alsook roerende zaken zoals een auto of de polis van een levensverzekering.
  3. Marktwaarde van de woning. De hypotheekverstrekker bepaalt de marktwaarde van de woning in het economisch verkeer. Dit kan gebaseerd zijn op de koopprijs van de woning, een getaxeerde waarde (eventueel na verbouwing) of de koop-/aanneemsom van de woning. Dit laatste is het bedrag dat wordt afgesproken met een projectontwikkelaar voor een nieuw te bouwen woning.
  4. De ‘rentekorting’. Wanneer er voorwaarden uit dehypotheekovereenkomstworden verwijderd, kan dit een gunstig effect hebben op de hypotheekrente. Regels als boetevrij aflossen worden dan uit de overeenkomst geschrapt.

Marktgerelateerde factoren:

  1. De heersende rente. De rente die banken dienen te betalen over leningen bij andere financiële instellingen, heeft invloed op de hypotheekrente die banken aan de hypotheekgever (huiseigenaar) verstrekken. Zo zal een bank in economisch mindere tijden een hogere hypotheekrente hanteren. Dit komt omdat het risico voor banken om geld uit te lenen in deze periode nu eenmaal groter is, en banken zelf ook tegen een hogere rente geld lenen.
  2. De vastgoedmarkt. Onrust op de onroerendgoedmarkt heeft veelal een negatieve invloed op de hypotheekrente. Door de onzekerheid over de opbrengst van een woning zal de hypotheekrente hoger zijn. Er is immers weinig garantie m.b.t. de verwachte opbrengst van een woning in geval van een executieveiling.
  3. Onderlinge concurrentie. De afgelopen jaren was de concurrentie tussen hypotheekverstrekkers aan strenge regels onderhevig. Dit had veel te maken met de staatssteun die banken als ABN Amro en ING hebben gekregen. Er zou sprake zijn van oneerlijke concurrentie wanneer deze banken een lagere hypotheekrente konden bieden ten opzichte van banken die niet door de overheid op de been zijn gehouden. Inmiddels zijn de meeste restricties opgeheven, wat voor een gunstig effect op de hypotheekrente moet zorgen.

Hypotheekrenteaftrek

In vergelijking tot andere landen zijn de nettolasten van de hypotheek relatief laag. Dit heeft voornamelijk te maken met het belastingvoordeel dat de hypotheekrenteaftrek de hypotheekgever biedt. De betaalde hypotheekrente kan in mindering worden gebracht op het belastbare inkomen.

Inmiddels is de hypotheekrenteaftrek geen politiek ‘heilig huisje’ meer en zijn er beperkingen gesteld aan deze aftrekpost. In de komende jaren zal men steeds minder hypotheekrente mogen aftrekken als percentage van het inkomen. Indirect gevolg hiervan is de toenemende wens van mensen om hun hypotheek versneld af te lossen. Mede doordat de huidige spaarrente laag is, kan het aantrekkelijk zijn spaargeld aan te wenden om de hypotheekschuld te verlagen.

Een andere beperking is gelegen in het feit, dat thans nog maar twee soorten hypotheken zijn toegestaan, waarvan het fiscaal wordt geaccepteerd de rente in aftrek te brengen bij de aangifte inkomstenbelasting.

1. De lineaire hypotheek

Hierbij wordt de hypotheek, veelal in 30 jaar, in gelijke termijnen per periode afgelost.

Aangezien de hoofdsom van de hypotheek steeds lager word, wordt het bedrag aan rente per periode ook steeds lager. Daar staat wel tegenover dat de aftrek ook steeds lager wordt, waardoor de fiscale compensatie op den duur steeds meer afneemt.

2. De annuïteitenhypotheek.

Hierbij wordt, en de aflossing en de rente, vervat in één bedrag per periode, welke zolang de hoogte van de rente niet verandert, ongewijzigd blijft.

Het bedrag wat per periode moet worden voldaan wordt de annuïteit genoemd. Binnen de annuïteit wordt door de jaren heen het aflossingsbestanddeel steeds hoger en het rentebestanddeel steeds kleiner. Om die reden zal ook hier de fiscale compensatie steeds verder afnemen, zij het in een langzamer tempo vergeleken met de lineaire hypotheek.

De hypotheekrente en de gevolgen

Huizenprijzen worden in belangrijke mate beïnvloed door de hoogte van de hypotheekrente. Wanneer de rente daalt, zal de vraag naar een hypotheek toenemen waardoor de huizenprijzen stijgen. Het tegengestelde moge duidelijk zijn: een hogere hypotheekrente kan leiden tot problemen voor de hypotheekgever. Men kan de maandlasten minder snel voldoen waardoor men gedwongen wordt het huis te verkopen. De toename van het aanbod van woningen zal de woningprijs doen laten dalen.