De huizenprijzen stijgen de afgelopen maanden erg hard. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met zo’n 4,6% gestegen. Dat is de grootste stijging in 9 jaar. Zelfs net voor het losbarsten van de crisis in het derde kwartaal van 2008 stegen de huizenprijzen niet zo hard.

Lage hypotheekrente

Deze ontwikkeling heeft natuurlijk alles te maken met de lage hypotheekrente. Een hypothecaire lening met een rentevaste periode van 10 jaar heeft bij veel geldverstrekkers nu een rente van minder dan 2%. En dat is vóór hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat kopen veel en veel goedkoper is dan huren. De mensen die kunnen kopen – dat wil zeggen: die dus eigen geld hebben en/of een vast inkomen zodat ze hypotheek kunnen krijgen –  zien we dus nu in grote getale de huizenmarkt opkomen.

Zodoende is de daling in de hypotheekrente een grote aanjager geweest in het breken van de malaise op de huizenmarkt. Waar veel mensen zo sinds de crisis niet durfden te kopen, trok de lage hypotheekrente ze uiteindelijk toch over de streep.

Meer verhuizingen

En dat bracht en brengt vervolgens een sneeuwbaleffect teweeg. Want iemand die een nieuw huis koopt, zet zijn oude huis in de verkoop. En dat biedt ruimte voor de verhuiswensen van een andere koper. Verhuiswensen die sinds de crisis bijvoorbeeld al jaren in de ijskast zaten.

In het kielzog van deze opkrabbelende huizenmarkt doen de verhuisbedrijven het dan ook goed. Niet alleen wordt er meer verhuisd, maar ook is er weer geld om het verhuizen uit te besteden. En dat sijpelt door naar aanverwante businesses. Zodoende heeft een stijgende huizenmarkt groot effect op de staat van de economie in het algemeen.

Prognoses

Onder invloed van het ruime monetaire beleid is de verwachting dat de lage rentes nog wel even zullen aanblijven. Wel schuilt hierin uiteindelijk het gevaar. Ooit zullen de rentes weer gaan stijgen en dat zal (negatieve) invloed hebben op de prijs. Dit hoeft niet per se een probleem te zijn, zolang je aan de rente- en aflosverplichting kunt voldoen. Wel kan het moeilijker worden om te verhuizen, omdat er nog schuld op je huis rust en je een verlies niet kunt veroorloven. Een groot verschil met 2008 is echter dat er nu enkel hypotheken worden afgesloten waarbij wordt afgelost. Stel dat de rente over 5 jaar weer flink hoger staat, heb je in ieder geval al een deel afgelost. De huizenprijzen moeten daardoor veel meer zakken (dan in 2008), wil je onderwater staan.

Mocht je een rentestijging vrezen, dan is het verstandig om de rentevaste periode te verlengen. Overweeg dan bijvoorbeeld om hypotheek met een rentevaste periode van 20 of 30 jaar te nemen.

Wat is hypotheekrente?

Hypotheekrente is een vergoeding in de vorm van rente die men betaalt over een hypothecaire lening. Deze hypothecaire lening wordt verstrekt door een bank of een andere hypotheek-verstrekker voor de aankoop van een woning. De hoogte van de hypotheekrente kan behoorlijk verschillen per aanbieder. Dit is van een aantal factoren afhankelijk:

Individuele factoren:

  1. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG-hypotheek). Dit is een garantie die, onder bepaalde voorwaarden, kan worden gegeven op hypotheken tot € 290.000.

Vanaf 1 juli 2014 wordt de grens tot waaraan met NHG garantie kan verkrijgen verlaagd naar € 265.000,-. Dit is met inbegrip van notariskosten, afsluitprovisie en eventuele verbouwingskosten.

De hypotheeknemer heeft de garantie dat wanneer de hypotheekgever zijn verplichtingen niet nakomt, hij zich kan beroepen op de Nationale Hypotheek Garantie. Dit is een extra zekerheid voor de bank. Door deze garantie kan de hypotheekverstrekker een lagere hypotheekrente bieden. Ook de hypotheekgever heeft een extra zekerheid: wanneer bij verkoop van de woning de opbrengst onvoldoende is om de hypotheek af te lossen, neemt de NHG onder bepaalde voorwaarden de restschuld over.

  1. Een vast inkomen van degene die een hypotheek aanvraagt. De hypotheekverstrekker zal een bepaalde mate van kredietwaardigheid van de ontvanger verlangen. Het betreft hier veelal een vaste baan of een waardevaste uitkering. Mensen met een eigen onderneming ondervinden doorgaans vaker problemen bij het aanvragen van een hypotheek.
  2. Extra zekerheden die de hypotheekgever kan bieden. Wanneer ouders voldoende financiële draagkracht bezitten, kunnen zij helpen bij de aanvraag van een hypothecaire lening. Zo bestaat er de generatiehypotheek: de hypotheekaanvrager gaat samen met zijn of haar ouders de financiering aan waardoor extra zekerheid aan de bank wordt geboden. Een andere vorm van extra zekerheid is het zogenaamde pandrecht. Er kan door de bank een recht worden gevestigd op onroerend goed alsook roerende zaken zoals een auto of de polis van een levensverzekering.
  3. Marktwaarde van de woning. De hypotheekverstrekker bepaalt de marktwaarde van de woning in het economisch verkeer. Dit kan gebaseerd zijn op de koopprijs van de woning, een getaxeerde waarde (eventueel na verbouwing) of de koop-/aanneemsom van de woning. Dit laatste is het bedrag dat wordt afgesproken met een projectontwikkelaar voor een nieuw te bouwen woning.
  4. De ‘rentekorting’. Wanneer er voorwaarden uit dehypotheekovereenkomstworden verwijderd, kan dit een gunstig effect hebben op de hypotheekrente. Regels als boetevrij aflossen worden dan uit de overeenkomst geschrapt.

Marktgerelateerde factoren:

  1. De heersende rente. De rente die banken dienen te betalen over leningen bij andere financiële instellingen, heeft invloed op de hypotheekrente die banken aan de hypotheekgever (huiseigenaar) verstrekken. Zo zal een bank in economisch mindere tijden een hogere hypotheekrente hanteren. Dit komt omdat het risico voor banken om geld uit te lenen in deze periode nu eenmaal groter is, en banken zelf ook tegen een hogere rente geld lenen.
  2. De vastgoedmarkt. Onrust op de onroerendgoedmarkt heeft veelal een negatieve invloed op de hypotheekrente. Door de onzekerheid over de opbrengst van een woning zal de hypotheekrente hoger zijn. Er is immers weinig garantie m.b.t. de verwachte opbrengst van een woning in geval van een executieveiling.
  3. Onderlinge concurrentie. De afgelopen jaren was de concurrentie tussen hypotheekverstrekkers aan strenge regels onderhevig. Dit had veel te maken met de staatssteun die banken als ABN Amro en ING hebben gekregen. Er zou sprake zijn van oneerlijke concurrentie wanneer deze banken een lagere hypotheekrente konden bieden ten opzichte van banken die niet door de overheid op de been zijn gehouden. Inmiddels zijn de meeste restricties opgeheven, wat voor een gunstig effect op de hypotheekrente moet zorgen.

Hypotheekrenteaftrek

In vergelijking tot andere landen zijn de nettolasten van de hypotheek relatief laag. Dit heeft voornamelijk te maken met het belastingvoordeel dat de hypotheekrenteaftrek de hypotheekgever biedt. De betaalde hypotheekrente kan in mindering worden gebracht op het belastbare inkomen.

Inmiddels is de hypotheekrenteaftrek geen politiek ‘heilig huisje’ meer en zijn er beperkingen gesteld aan deze aftrekpost. In de komende jaren zal men steeds minder hypotheekrente mogen aftrekken als percentage van het inkomen. Indirect gevolg hiervan is de toenemende wens van mensen om hun hypotheek versneld af te lossen. Mede doordat de huidige spaarrente laag is, kan het aantrekkelijk zijn spaargeld aan te wenden om de hypotheekschuld te verlagen.

Een andere beperking is gelegen in het feit, dat thans nog maar twee soorten hypotheken zijn toegestaan, waarvan het fiscaal wordt geaccepteerd de rente in aftrek te brengen bij de aangifte inkomstenbelasting.

1. De lineaire hypotheek

Hierbij wordt de hypotheek, veelal in 30 jaar, in gelijke termijnen per periode afgelost.

Aangezien de hoofdsom van de hypotheek steeds lager word, wordt het bedrag aan rente per periode ook steeds lager. Daar staat wel tegenover dat de aftrek ook steeds lager wordt, waardoor de fiscale compensatie op den duur steeds meer afneemt.

2. De annuïteitenhypotheek.

Hierbij wordt, en de aflossing en de rente, vervat in één bedrag per periode, welke zolang de hoogte van de rente niet verandert, ongewijzigd blijft.

Het bedrag wat per periode moet worden voldaan wordt de annuïteit genoemd. Binnen de annuïteit wordt door de jaren heen het aflossingsbestanddeel steeds hoger en het rentebestanddeel steeds kleiner. Om die reden zal ook hier de fiscale compensatie steeds verder afnemen, zij het in een langzamer tempo vergeleken met de lineaire hypotheek.

De hypotheekrente en de gevolgen

Huizenprijzen worden in belangrijke mate beïnvloed door de hoogte van de hypotheekrente. Wanneer de rente daalt, zal de vraag naar een hypotheek toenemen waardoor de huizenprijzen stijgen. Het tegengestelde moge duidelijk zijn: een hogere hypotheekrente kan leiden tot problemen voor de hypotheekgever. Men kan de maandlasten minder snel voldoen waardoor men gedwongen wordt het huis te verkopen. De toename van het aanbod van woningen zal de woningprijs doen laten dalen.