Een tweede hypotheek is soms een goede oplossing. Wanneer men een hypothecaire lening bovenop de bestaande hypotheek afsluit, is er sprake van een tweede hypotheek. De tweede hypotheek wordt daarbij op hetzelfde pand als de oorspronkelijke hypotheek afgesloten. Door deoverwaarde die een woning vertegenwoordigt, kan men onder voorwaarden extra lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing van de woning of het kopen van een nieuw huis. Wanneer u uw woning laat verbouwen, kunt u kiezen voor een verbouwingshypotheek. Daarnaast kan de tweede hypotheek worden aangewend voor specifieke doeleinden als het kopen van een auto of caravan. Het is daarbij niet verplicht om een tweede hypotheek aan te gaan bij dezelfde hypotheekaanbieder van de bestaande hypotheek. Als de tweede hypotheek niet gebruikt wordt voor het verbeteren van de woning maar t.b.v. extra krediet, noemt men dit een krediethypotheek.

Krediethypotheek

Bij een krediethypotheek dient de woning als onderpand, en is de rente variabel. Het is een relatief goedkope hypotheekvorm om de overwaarde van een woning te benutten. De rente is echter niet fiscaal aftrekbaar. Via een krediethypotheek kan men op ieder gewenst moment geld opnemen of aflossen. Daarbij dient gezegd dat aflossen niet verplicht is, maar het betalen van rente logischerwijs wel. De hoogte van het krediet is 50% van de vrije verkoopwaarde. Dit is de waarde die de hoogste bieder voor betreffend pand zal geven, en er geen sprake is van een gedwongen verkoop. Meer informatie vindt u ook in het artikel over een BKR-hypotheek.

Voor- en nadelen van een tweede hypotheek

Voordelen

Het belangrijkste voordeel van een tweede hypotheek is een doorgaans gunstigere hypotheekrentedan bij een persoonlijke lening. Een ander voordeel is dat men bij een tweede hypotheek de rente kan aftrekken bij de belastingaangifte, in box 1. Let op: dit is alleen mogelijk wanneer de tweede hypotheek wordt aangewend voor de verbouwing of verbetering van de woning. Daarnaast dient de hypotheek binnen 30 jaar te worden afgelost en betreft het een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Nadelen

Er zijn kosten verbonden aan het afsluiten van een tweede hypotheek. Voor het opstellen van een nieuwe hypotheekakte en een inschrijving in het kadaster, moeten notariskosten worden betaald. Daarnaast zal als onderliggend ‘bewijs’ van de overwaarde van de woning een taxatierapport dienen te worden opgesteld. Ook hieraan zijn kosten verbonden. En wanneer men een hypotheekadviseur inschakelt voor een gedegen advies, dienen bemiddelingskosten te worden betaald.

Voorwaarden bij afsluiten van een tweede hypotheek

Logischerwijs dient het inkomen van de aanvrager van een tweede hypotheek hoog genoeg te zijn om de maandlasten te kunnen dragen. Wanneer daarnaast de woning voldoende overwaarde bezit, zijn de belangrijkste voorwaarden aanwezig.

De verstrekker van de tweede hypotheek wil meestal nog extra zekerheden, in het geval er niet meer kan worden betaald. Dit kan gegeven worden in de vorm van een hypotheekrecht. Dit is het recht op via een openbare veiling de woning te kunnen verkopen met als doel de hypotheekschuld af te kunnen lossen. Wanneer de tweede hypotheek wordt afgesloten bij een andere aanbieder dan de bestaande hypotheek, dient een verzoek te worden ingediend bij de eerste hypotheekbank. Pas wanneer de aanbieder van de eerste hypotheek toestemming heeft verleend, kan dan een tweede hypotheek worden afgesloten.

Tweede hypotheek berekenen

Het berekenen van de maximale hoogte van een tweede hypotheek verschilt niet noemenswaardig met de bestaande hypotheek.

Dit gebeurt via een aantal stappen:

  1. Berekening van bruto maandlasten van de hypotheek. In geval van een tweede hypotheek dient de hypotheek een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek te betreffen.
  2. Inkomensberekening: zoals gezegd is het inkomen bepalend voor de hoogte van de te kunnen dragen maandlasten. Ook kan hierdoor worden gekeken hoeveel er via de hypotheekrenteaftrek kan worden teruggevorderd.
  3. Eventuele erfpacht- of alimentatieverplichtingen meenemen in de berekening, welke gevolgen kunnen hebben voor de hypotheekrenteaftrek.
  4. Berekenen van de hypotheekrenteaftrek.
  5. Bijtelling van het eigenwoningforfait.
  6. Berekenen van het belastbaar inkomen. Via de voorgaande stappen komt men tot een berekening van het belastbaar inkomen.
  7. De uiteindelijke belastingteruggave berekenen op basis van het voorgaande. Hieruit vloeien de netto maandlasten voort. Door de belastingteruggave af te trekken van de bruto maandlasten, blijven de netto maandlasten over. Op basis hiervan kan de hoogte van de tweede hypotheek worden bepaald.

Woz-krediet of tweede hypotheek?

Soms kan het voordeliger zijn om in plaats van een tweede hypotheek en zogenaamd WOZ-krediet aan te gaan. WOZ staat voor Wet Onroerende Zaken, en het WOZ-krediet heeft dan ook altijd betrekking op onroerend goed.. Het kan beschouwd worden als een doorlopend krediet en is gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Via de bank kan een kredietbeoordeling worden gemaakt waaruit blijkt of men in aanmerking komt voor een dergelijke lening.

Enkele belangrijke verschillen tussen een tweede hypotheek en een WOZ-krediet zijn:

  • Een WOZ-krediet valt sneller te regelen dan een tweede hypotheek.
  • Een tweede hypotheek heeft meestal een lagere rente.
  • Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek dient het i.g.v. een tweede hypotheek te gaan om een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.
  • In tegenstelling tot een tweede hypotheek (notariskosten etc), zijn er bij een WOZ-krediet geen extra kosten.
  • Bij een WOZ-krediet wordt alleen rente betaald over het opgenomen krediet. In tegenstelling tot veel andere leningen dient dus niet het hele bedrag te worden opgenomen, wanneer men er geen directe bestemming voor heeft.

Risico’s van een tweede hypotheek

Wanneer een bank een tweede hypotheek verstrekt en niet gelijktijdig hypotheeknemer is van de eerste hypotheek, loopt zij een groter risico. In geval van gedwongen verkoop van de woning waarop de hypotheken berusten, zal de inlossing van de schuld altijd eerst op de eerste hypotheek gebeuren.

De consument dient zich niet al te snel te laten leiden door de lage rentepercentages waarmee aanbieders van tweede hypotheken adverteren. Er kunnen aanvullende voorwaarden bestaan die niet opwegen tegen het ogenschijnlijk aantrekkelijke rentetarief. Een goede voorlichting door een erkend hypotheekadviseur is daarom geen overbodige luxe. Anderzijds is het evenmin verstandig om enkel uit gemakzucht te kiezen voor een tweede hypotheek bij uw huidige hypotheekverstrekker. Hoewel weliswaar administratief minder eenvoudig, kan het lonen om de rentepercentages van verschillende aanbieders te vergelijken. Via hypotheekrenteoverzichten en het aanvragen van verschillende offertes kan men uiteindelijk komen tot de goedkoopste tweede hypotheek. Wellicht is het dan ook een optie om te kiezen voor ‘hypotheek oversluiten‘.